辛辛苦苦儲下一筆錢成功買樓花上車，最開心莫過於收樓一刻，但受近年疫情波及，一手新盤延遲交樓的案例接連發生。對一眾上車業主而言，「關鍵日期」、「入伙紙」、「滿意紙」等都會影響收樓時間、按揭申請，分分鐘令買家由「上車」變「落車」。小編今次就介紹有關入伙的那些事，讓準業主能早有準備，應對隨時可能來臨的變化。
關鍵日期等於收樓日期？
不論是看新樓的「售樓說明書」還是平日看地產新聞，都不難發現提及項目的「預計關鍵日期」，那麼這個日期又是否等於正式的收樓日期呢？其實，關鍵日期是指發展商預期項目建築完成、竣工的日期，並非交樓日期，即使項目工程完結，發展商還需要向政府申請「入伙紙」和「滿意紙」，獲批後方可向業主發信通知正式入伙。
至於關鍵日期的?定準則，一般是需要遵照獲批核的建築圖則完成項目施工，並需符合批地文件列明的條件，從而訂出預計完工的日期。因此，「預計關鍵日期」只是計劃中項目落成的日子，真正收到鑰匙入伙，還要看實際落成日期、入伙紙獲批情況和滿意紙批核進度這三點。
入伙紙：關乎樓宇安全和入住標準
「入伙紙」即是佔用許可證，發展商須於確實關鍵日期兩星期內向屋宇署申請。屋宇署隨後會派員到新盤進行檢驗，確保項目按照建築圖則而落成，符合結構安全、入住標準、指定的物業用途及每層伙數等規定。
只要項目依據建築圖則建成，入伙紙一般不難獲批，但入伙紙的審核時間通常較滿意紙長三個月至半年。只要取得滿意紙，就意味住宅合乎官方標準，適合居住。而運房局每季公布的住宅落成數字，就是以入伙紙的批核作為標準。
滿意紙：關乎項目配套設施
「滿意紙」亦即合約完成證明書，發展商須於項目建成後兩星期內向地政總署申請。政府當初將地皮批出，是附設賣地條款，包括列明發展商須興建住宅以外的一系列配套或公共設施，如天橋、行人通道、綠化設施等。地政總署會根據賣地條款細則作審核，確定發展商有履行當行責任，而批出滿意紙。
地政總署批出的滿意紙數目及有關地址，會每季於其網頁內顯示。由於滿意紙審批的時間較短，發展商通常會先申請入伙紙，才申請滿意紙，而發展商須在獲取滿意紙後一個月內通知業主收樓。
預計關建日期 VS 入伙紙 VS 滿意紙
| 預計關建日期 | 入伙紙 | 滿意紙 | |
| 内容 | 1. 需照獲批核的建築圖則完成項目施工，並需符合批地文件列明的條件 2. 預期的竣工日，不等於正式收樓日期 3. 因應特殊原因合法延期 | 1. 驗證項目的樓宇結構、入住標準、物業用途及每層伙數等規定 2. 發展商於定案的關建日期兩星期内向屋宇署申請 | 2. 發展商於定案的關建日期兩星期内向地政總署申請 |
| 顯示位置 | 售樓説明書 | 土地註冊處網頁查冊或親身查冊 (需付費) | 土地註冊處網頁查冊 (需付費) |
| 距離正式入伙日 | 最遠，項目竣工後發展商需要申請入伙紙和滿意紙 | 較近，發展商於入伙紙獲批後6個月内通知業主收樓 | 理應最近，發展商需於獲取滿意紙後一個月內通知業主收樓 |
提早交樓
除了收樓延期，其實交樓日期提前亦不罕見，而雖然能提早搬進新居值得高興，但同時也會引起申請按揭時間不足的問題。元朗錦田北「山水盈」就是近年交樓日子比預期早的新盤。該盤原定關鍵日期為2021年3月底，但在2020年底，山水盈業主就接到發展商通知將提早交樓，呼籲業主即時申請按揭，提前時間約三個月。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，業主不需過份擔心提前收樓，因為若施工進度良好，發展商一般做法是預早放風通知，這時業主可以著手預備糧單等申請按揭用文件，趕及在收樓前完成按揭借貸申請。須留意的是，銀行在一些情況下需要較長時間審批按揭，例如業主是自僱人士，入息證明不整等。若果發展商提早交樓，按揭申請未及通過，業主就可能面臨罰息，涉及金額或上十萬元。
延遲交樓 — 遲交樓、早交樓的按揭疑雲
| 按揭風險 | 處理方法 | |
| 延遲 | 1. 交樓延期，導致按揭借貸也需要延期，甚至需要重新向銀行提交按揭申請？ 2. 若是借貸高成數按揭，按保計劃亦將受到影響？ 3. 交樓延期時間較長，例如超過一年，按揭申請有機會被取消？ | 1. 銀行不會要求申請人重新填表遞交按揭申請，但會每三個月要求補交近期的入息文件及查核信貸報告，若審批通過就可以保留原先的借貸 2. 按保公司會要求提交最近的入息證明文件及查核信貸，按保所要求再次提交的文件或會較銀行多 3. 銀行會視乎發展商公布延長的關鍵日期處理，一般是在交樓前三個月再要求交文件，對保留按揭的時間則沒有具體限制 |
| 提前 | 交樓時間較原定早，會來不及申請按揭？ | 於收到交樓通知後應在14天內完成交易，的確會有申請時間不足的問題，但發展商一般會預早放風通知提前交流，這是業主就需要着手預備文件申請按揭 |
既然只是「預計」關鍵日期，說明項目落成的日期有機會延後或提早。而根據現行法例，在六個特殊原因下發生的延期情況被視作合法，包括工人罷工或封閉工地；暴動或內亂；不可抗力或天災；火警或其他不能控制的意外；戰爭；惡劣天氣。
同時，根據法例，發展商會聘請一名認可的專業人士監督項目整個的施工進度，例如是建築師、測量師或工程師，而只要通過這名監督的認可，發展商便可以在14天內通知新樓買家，關鍵日期將會延後。
不難想像，交樓延期是一件相當困擾的事，因為往往會伴隨按揭方面的壓力。根據本地傳媒統計，現時新盤買家選用建築期付款的比例，由過往只有四至五成，大增至近年達八至九成，而建期的按揭申請與新盤落成日期有直接關係，對完成交易存較大影響。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，一般而言，選用建期付款的業主可於關鍵日期前三個月申請按揭。如果發展商通知延遲交樓，銀行不會貿然取消業主的按揭申請，或要求重新遞交申請，但會根據發展商公布所更改的關鍵日期，在更新的交樓日期前三個月要求申請人再次遞交近期的入息證明，並查核申請人的信貸報告，只要審批沒有問題，原先獲批的借貸將保留不變。
她續說，銀行保留按揭並沒有具體時限，即使發展商公布延遲交樓一年，也不會影響借貸保留與否，銀行將根據最新的交樓日期提前約三個月要求補交文件。至於若收樓延後的時間較短，例如只延遲了一個月，則銀行會要求申請人遞交最近一個月的文件。籠統地說，按揭批核的有效期為三個月，但每間銀行均有落差，需要視乎估價報告日期、信貸日期及按揭批出日期三個因素而定，例如估價報告過期，亦需重新為物業進行估價(但一般新盤估價不會有變動)。
同時，現時買樓少不免要透過按保完成買賣，以獲取較高成數的樓按借貸。黃詠欣提醒，當發展商延後交樓，按保公司亦會要求業主再次遞交入息證明等文件，而且要有心理準備，按保所需提交的文件會較銀行為多。
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來源：橙新聞 (2023.2.3)
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