2024呼吸PLAN轉按策略│發展商按揭│步入高息期都不願轉走的原因？
樓價下跌，近5年購入的一手單位，部分最新估值已較當年買入價跌15%至20%，如當年是選用發展商一按貸款的話，現時息率已經步入最高息的階段，即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平，部分發展商一按於3至5年後，息率會升至P+1%或P+2%，以現時P為5.875%，即實際供款息率可能達6.875%。
不過，我們接觸有不少個案，業主即使已步入高息期，仍不轉回銀行低息按揭計劃，原因是甚麼？
2024呼吸PLAN轉按策略│發展商按揭│「平手」轉按的可能性？
由我們接觸的個案去看，最大的主因是物業估值下跌，假設當年是借了發展商85%至90%按揭，現在轉按最高只可以做80%按揭，不能如新買賣般申請高達90%按揭，假設物業最新估值跌了逾15%的話，基本上如要「平手」轉按，是不太可能。
2024呼吸PLAN轉按策略│難以轉按的原因1：樓價下跌，對選用發展商呼吸PLAN人士轉按的影響
例如，5年前買入價700萬元，當年做85%發展商一按，供款5年，現時尚餘未還款額約為538萬元。物業現時最新估值約600萬元，最高做80%按揭，即最高貸款額為480萬元，如要由發展商按揭轉回銀行按揭，業主要補至少58萬元的差額才可以。如期間樓價跌幅更多，要填補的差額便更大，亦是為何明明已步入高息期，仍不轉回銀行較低息按揭計劃的原因。(見圖表1)
2024呼吸PLAN轉按策略│實例(圖表1)│假設買入價700萬元新盤單位，做了發展商85%一按，已供款5年：
| 買入價 約700萬元 | 最新估值 約600萬元 | |
| 按揭成數 | 85% (供款5年後， 未還貸款額約538萬元 | 80% (最高貸款額: 480萬元) |
| 供款息率 | P+1% = 6.875% | P-1.75%=4.125% |
| 每月供款 | 36,967元 | 23,263元 -13,704元 (- 37% ) |
2024呼吸PLAN轉按策略│難以轉按的原因2：收入轉變追不上息率上升幅度
另外，有部分個案，即使估值下調幅度不多，但業主可能是自僱人士，稅單、糧單等入息紀錄不齊全，不符合申請按揭保險計劃的入息要求。亦有部分業主是由於收入轉變，入息追不上息率上升幅度，而未能達至銀行按揭的基本入息要求。
2024呼吸PLAN轉按策略│實例分析│息率上升的影響
我們亦有接觸部分情況較特別的個案，客戶約5年前購入大角嘴新盤，當年買入價為789萬元，借了發展商85%一按貸款，現時息率已升至P+1%(6.875%)，每月供款升至約4.2萬元的水平，較首3年息率仍是3%，每月供款約2.8萬元時，供款增加約1.4萬元，增幅達50%。供款5年後，物業未還貸款約為600萬元。
而現時物業估值為647萬元，較當年買入價跌約18%，如要轉回銀行按揭計劃，最多借80%，即最高貸款額約為517.6萬元，即業主要補回約82萬元(600萬元 – 517.6萬元)差額，才可以轉回銀行按揭。
現時物業估值為647萬元，較當年買入價跌約18%
=
業主要補回約82萬元差額
2024呼吸PLAN轉按策略│實例分析│不轉按的原因：以出租收入作供款，但轉按用按保就不能再出租
由於發展商一按較少查核業主是否出租，甚至不限制業主出租，是以客戶一直把單位出租，現時每月有約1.6萬元租金收入，因此，他實際每月供款支出約為2.6萬元(月供4.2萬元 – 1.6萬元收入)，這個支出與假設客戶真的補回約80萬元差價，轉回做銀行按揭後每月供款要約2.5萬元，差距不是太大，同時如轉了做按揭保險計劃，單位便不能出租。客戶又不打算自住該單位，是以轉按與否，感覺頗「雞肋」。(見圖表2)
2024呼吸PLAN轉按策略│實例(圖表2)│買入價789萬元新盤單位，做了發展商85%一按，已供款逾5年
| 買入價 約789萬元 | 最新估值 約647萬元 | |
| 按揭成數 | 85% (供款5年後， 未還貸款額約600萬元 | 80% (最高貸款額: 517.6萬元) |
| 供款息率 | P+1% = 6.875% | P-1.75%=4.125% |
| 每月供款 | 42,080元 | 25,086元 -16,994元 (- 40% ) |
發展商按揭│2024呼吸PLAN轉按策略│用發展商按揭的風險？何時必需安排轉按？
不過，正如筆者早前文章提到，選用發展商一按的話，多數是由財務機構借出貸款，而這類財務機構是會不時重新為貸款物業估值，如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，甚或是要求借款人提前還款，以平衡風險。
以上客戶的個案，如若單位估值再下調，便可能達至「警戒線」的水平。
是以我們建議客戶要密切留意樓市及估值變化，如發現估值再有下調情況，可能要提早部署轉按。
資料更新日期: 2023年12月06日
發展商按揭│「呼吸Plan」/供款假期計劃/ 免息免供計劃/ 漸進式按揭等，是危還是機？
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新盤按揭難題│5年前選用發展商按揭，被通知已到期，續期息率升至10厘，如何解決？
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