2024年即將結束，今年的按揭市場未見太大起色，全年最「當旺」時段只能數到上半年政府在二月全面「撤辣」（取消額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD））後一段長約三個月的「小陽春」，當時反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）一度終結自去年六月至今年二月的跌勢，由二月145.37回升至三月147.08，隨著交投變得活躍，金管局就今年第二季錄得的住宅按揭貸款批出宗數及金額均錄得明顯增幅。但其後樓價到了五月份又開始輾轉下滑， 一路跌至九月份的135.86才喘定，創下近八年新低，直至同月美國聯儲局四年半以來首次減息，樓市氣氛才稍為改善。

2024按揭市場回顧與展望 | 減息周期開展 | 預計明年減息步伐或放慢

不過市場未有因為減息周期開展消息而強勁復甦，CCL於十月和十一月僅止跌回升至136.87和138.56，同一時間，「賤賣」、「蝕讓」盤等交易新聞仍屢見不鮮。宏觀政經環境亦有變數，外界預期美國新總統上任後會重新大推貿易保護政策，聯儲局連續三次減息後，主席鮑威爾發表鷹派言論，表示減息周期處於或接近放慢減息，令來年的減息步伐倍添變數。

全年最「當旺」時段只能數到上半年政府在二月全面「撤辣」（取消額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD））後一段長約三個月的「小陽春」，當時反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）一度終結自去年六月至今年二月的跌勢，由二月145.37回升至三月147.08，隨著交投變得活躍，金管局就今年第二季錄得的住宅按揭貸款批出宗數及金額均錄得明顯增幅。

全年最「當旺」時段只能數到上半年政府在二月全面「撤辣」（取消額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD））後一段長約三個月的「小陽春」。

2024按揭市場回顧與展望 | 香港連續三次緊貼美國減息 | 最優惠利率（P）由4.125厘下調至3.5厘

本港息率因為之前在加息周期的加息幅度不及美國，市場原本普遍預料香港今年跟減的壓力不大，但結果聯儲局在九月、十一月和十二月三次減息，每次本地銀行均宣布減最優惠利率（P），令實際按息由4.125厘下調至3.5厘。

2024按揭市場回顧與展望 | 銀行接連減P | 對業主及準買家有利

在減息周期之下，業主和正在物色心儀物業的準買家都能受惠，就業主而言，銀行接連減P後，以一個1000萬元、七成按揭，供款期30年的單位為計，每月的供款由33,926元下調至31,434元，每月相差近2,500元；對於準買家來說，由於按揭的最低每月入息要求亦會相應調低，準買家減息後享有更多選擇，物色原來較難負擔的單位。帳面上來看，亦因為港元拆息回落，銀行資金流動性較高，連帶年底可能要衝業績，不少銀行在上半年「砍掉」絕大多數按揭優惠後，在下半年重新向新造按揭或轉按客戶提供現金回贈，比率介乎貸款額0.15%至0.3%，雖然不及昔日樓市瘋狂年代高於1%吸引，但也算是銀行對按揭業務態度趨積極的訊號。

2024按揭市場回顧與展望 | 一手樓供應量充足 | 2025年初大量新盤落成交付

不過，惟減息效應由九月至今不算太顯著，這一點較令人意外，或許還是歸因於供求問題，一手樓縱然銷情回暖，開售時重現排隊和「西餅客」現象，以目前的供應量來說還是十分充足。明年初還有多個大型新盤落成交付，下回就讓我們將進一步分析和預估來年按揭市場的發展。

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利嘉閣按揭黃詠欣│2024按揭市場回顧與展望（下）

上回談到2024年按揭市場最活躍限於政府上半年全面「撤辣」後的一段為期兩三個月的「小陽春」，至九月美國聯儲局宣布減息後，其對市場的提振效果有限。今回我們將集中展望市場在2025年的動向。

2024按揭市場回顧與展望 | 香港連續三次減息但成效不大 | 期望明年新政策刺激樓市

按市跟樓市唇亡齒寒，樓市表現不佳，自然少一手二手樓盤買賣，按揭申請及獲批宗數也會相應減少；而銀行估值偏低，亦會令業主做轉按或現契套現的意欲減低。縱觀本港樓市，坊間對於市場來年的表現有分歧。較悲觀者主要擔心美國新政府上場的政策會打擊市場情緒。雖然聯儲局在九月、十一月和十二月三次減息，每次本地銀行均宣布跟減，但即使實際按息在2024年輾轉由4.125厘下調至3.5厘，其減息效應由九月至今還是不太顯著，坊間預估來年減息步伐將會收慢至全年只減息兩次，共0.5厘，美國新政府可能會推出各類激進的貿易保護政策，故淡友不敢高估來年的經濟發展，即使國家和本港政府可能偶有新舉措，其「政策市」的刺激效果亦可能較為短暫。

2024按揭市場回顧與展望 | 一手盤滯銷 | 相較於二手盤一手盤平售更具吸引力

其次乃本地樓市的供求情況，以新樓為例，今年一手樓成交量預計約1.6萬宗，但目前的庫存量為大約十萬個單位，就算往後完全停建新樓，假如成交量維持在相同水平，也要大約6.5年才能完全消化。經濟市道不佳，負資產數字處高位，潛在買家不看好經濟前景而選擇觀望，發展商新盤開賣時自然不敢定價太進取，以免有價無市，而新盤平售亦會倒過來給予二手市場壓力。

2024按揭市場回顧與展望 | 期望「買平過租」能帶動樓市氣氛

當然，如樓價繼續在底位徘徊而租金指數又繼續上升的話，預計2025年「買平過租」的情況會更加普遍。反映二手大型屋苑租金水平的中原城市租金指數（CRI）在11月份就錄得123.22，雖比9月份創下五年新高的123.94稍低，但仍處高水平，如樓市和租金走勢持續不變，或多或少會釋放這類潛在買家的購買力。不過可以預期這批買家的影響力有限，不足以改變整體樓市走勢。

2024按揭市場回顧與展望 | 2024成交數字 | 展望明年成交上升樓價有所回升

惟另一邊廂，也有分析較看重減息周期的影響力，認為即使美國減息步伐收慢，本地銀行的回應都是「加慢減快」，只要準買家的入市難度不斷降低，還是有利於改善大市氣氛。有分析就預期來年一手樓交投量可以上望1.8萬宗，二手樓則有4.2萬宗，全年的樓價增長可以達到3至5%。根據金管局數據，今年九月份和十月份的每月住宅按揭貸款申請宗數均錄得跌幅，一手物業和二手物業的批出宗數都分別由第二季的全年高峰回落至983宗和2,610宗，其中一手物業的批出宗數更暫是全年低位（十一和十二月份數據尚未公布）。

2024按揭市場回顧與展望 | 銀行逐漸重推按揭現金回贈 | 展望銀行進一步放寬審批和提高回贈比率

在轉按市場方面，昔日銀行愛以轉按催谷按揭業務，全盛時期給予客戶的現金回贈曾高達2.3厘，但2024年銀行削減優惠，轉按宗數自二月起維持約550至670宗之間，佔整體按揭貸款個案約一至兩成。如果來年市場如分析所料持續回暖，一手二手物業按揭批出宗數估計將分別有18,000宗和33,000宗，轉按則大約7,500宗。樓市回暖可帶動新造按揭和轉按市場，好消息是各大銀行自第四季起逐步重推按揭現金回贈，比率為貸款額0.15%至0.3%，如果明年銀行進一步放寬審批和提高回贈比率，有機會再刺激數據增長。

2024按揭市場回顧與展望 | 樓價低位宜入市 | 買家可提早準備按揭程序

明年首兩季有多個大型新盤落成，近日我們收到不少查詢，一些準買家有意趁樓價低位入市，不少買家為「上車客」，本身沒有申請按揭經驗，如對自己能做的按揭成數及相關的入息要求有疑問，可以趁明年申請「大塞車」前向銀行申請預批，以免之後正式申請時出岔子而大失預算。

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