日前美國聯儲局議息後決定維持利率不變，主席鮑威爾表示美國通脤已接近聯儲局2%的長期目標，重申目前不急於減息，外界就預料下次減息最快都要待至今年下半年，言則去年九月起大家一直吹奏的「減息效應」有機會減弱。
定息按揭 | 有銀行推出三年和五年罰息期的定息按揭計劃
息口變化影響一眾樓市準買家承造按揭的入市門檻、每月供款壓力和全期總利息支出，有銀行昨日（12日）推出三年和五年罰息期的定息按揭計劃，利率分別為首三年3.18厘和首五年3.03厘，低於目前實際按息3.5厘，料可迎合部分置業人士的需要，透過鎖定利率減低每月開支的不確定性。
不論加息抑或減息周期，銀行和貸款機構都有推出定息產品，
去年九月本地銀行一減最優惠利率（Ｐ），就有銀行旋即推出短期定息按揭計劃。
定息按揭 | 浮息往往設有「封頂位」
在承造按揭時，買家一般可以在定息和浮息兩者之間選擇，因為浮息往往設有「封頂位」，而「封頂位」的息率又跟定息息口相距不大，買家多會選擇浮息按揭，冀在身處減息周期時可節省利息支出，以致定息按揭的申請宗數一向廖廖可數。
定息按揭 | 不論加息抑或減息周期 | 都有推出定息產品
可是，回望過去，大家又會發現不論加息抑或減息周期，銀行和貸款機構都有推出定息產品，去年九月本地銀行一減最優惠利率（Ｐ），就有銀行旋即推出短期定息按揭計劃，當時的利率介乎3.15厘至3.25厘，如今減息步伐充滿變數，新推出的計劃就再將利率下調，吸引不看好未來息率走勢的置業人士參加。
目前各大銀行的按揭計劃的實際按息均約3.5厘。
如果讀者預期往後三至五年的息口會維持或高於目前的水平，或可以利用定息按揭跟銀行「對賭」。
定息按揭 | 可以利用定息按揭跟銀行「對賭」
目前各大銀行的按揭計劃的實際按息均約3.5厘。如果讀者預期往後三至五年的息口會維持或高於目前的水平，或可以利用定息按揭跟銀行「對賭」。假設一個買家購買一個價值700萬的單位，做七成按，供款年期30年，然後選擇五年期的定息按揭計劃，而在首五年期間，浮息的息率輾轉回升到4厘，買家則會因為「賭嬴」息口的走勢，享有較低的總利息支出（詳見下圖）：
| 定息按揭計劃 VS 浮息按揭計劃 | 定息按揭計劃 | 5年期 | 浮息按揭計劃 | 30年期 |
| 息率 | 利息支出 | 假設息率 | 利息支出 | |
| 首年 | 定息 3.03% | $147,064 | 3.00% | $145,601 |
| 第二年 | 定息 3.03% | $143,937 | 2.75% | $130,563 |
| 第三年 | 定息 3.03% | $140,713 | 3.25% | $150,810 |
| 第四年 | 定息 3.03% | $137,390 | 3.75% | $170,122 |
| 第五年 | 定息 3.03% | $133,966 | 4.00% | $177,355 |
| 首五年總利息支出 | – | $703,070 | – | $774,451 |
定息按揭 | 留意罰息期後的息率會上調
要留意的是，是次定息按揭計劃不論是三年期抑或五年期，罰息期後的息率均會上調至P減1.75厘，以目前匯豐的P為5.25厘計算，息率會由3.18（三年期）或3.03厘（五年期）升至3.5厘。而在罰息期期間，如申請者轉按至其他銀行，則需要繳付總貸款額1至2厘的罰息。
定息按揭 | 如果息口下跌幅度大 有機會仍然有賺
直白地說，銀行已預期申請者會在罰息期後轉按至其他銀行，只是在頭幾年對賭期間，銀行要求申請者要「買定離手」，「坐定定」直至罰息期完結。不過，如果息口下跌幅度大，例如就前述個案而言，在第五年跌至1.75厘的話，有機會在繳付罰息轉按後，買家首五年的總利息支出仍然有賺。
| 定息按揭罰息轉按浮息計劃 | 定息按揭計劃 (5年期) | 不轉浮息計劃 | 定息按揭計劃 (5年期) | 第5年轉至浮息計劃 |
| 息率 | 利息支出 | 假設息率 | 利息支出 | |
| 首年 | 定息 3.03% | $147,064 | 3.00% | $145,601 |
| 第二年 | 定息 3.03% | $143,937 | 2.75% | $130,563 |
| 第三年 | 定息 3.03% | $140,713 | 3.25% | $150,810 |
| 第四年 | 定息 3.03% | $137,390 | 3.75% | $170,122 |
| 罰息 | – | – | 總貸款額1% | $49,000 |
| 第五年 | 定息 3.03% | $133,966 | 1.75% | $77,227 |
| 首五年總利息支出 | – | $703,070 | – | $695,331 |
定息按揭 | 使用定息按揭想轉按 | 視乎實際息率下跌幅度和轉按時機
當然最終應該留在定息計劃抑或繳付罰息轉按，乃視乎實際息率下跌幅度和轉按時機。此外，大家還要留意今次的定息計劃不會提供按揭存款掛勾戶口，計劃亦不適用於居屋按揭。但銀行會視乎貸款額提供現金回贈，買家可以視乎自己對未來數年息口走勢的判斷，以及自身的財政狀況，再決定計劃是否適合自己。
利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊，集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身，助您輕鬆完成按揭流程。
下載 利嘉閣按揭易 app 無需露面，
可做免費按揭預先評估：
