近年不少新盤都有提供發展商按揭優惠,部分按息低見兩厘。以現時銀行同業拆息按揭(H按)長期處於鎖息上限,而多家銀行又上調封頂息,加上市場預計本月香港銀行很大機會上調最優惠利率(P),種種因素疊加之下,銀行按揭實際按息未來或會全線高於2.5厘,這樣發展商推出首兩年定息兩厘,看上去便似乎較銀行吸引!選用前還有其他因素要考慮嗎?
大家宜先了解發展商按揭是怎麼的一回事。現時坊間一般稱發展商按揭為「呼吸Plan」,但事實上大部分新盤的發展商按揭都不是「有呼吸」便借到,普遍要有基本的入息要求,並要查閱信貸報告,只是審批上輕微較銀行寬鬆,又或貸款成數較高一點。
蜜月期後利息負擔大增
選用這些發展商按揭前要留意幾件事,首先要留意低息期過後的息率,部分發展商按揭兩至3年後,息率是P或P加一厘,以現時的P計,即息率達6厘。屆時若想轉回銀行按揭,不一定如想像中順利,因為銀行會按當時的估值去批按揭,如果兩至三年後估值下跌,便有可能借不足,要準備額外資金才能轉回銀行低息按揭。
其次,不少做發展商按揭的人士都會借盡最高成數,但同時他們未必有稅單、糧單等入息證明文件,如想兩年後轉回銀行按揭,但又未有提早整理好入息文件,有可能難以批出高成數按揭,也會回到難以轉按的困局。
留意息率變化
第3點,要考慮的便是息率變化,如果認為未來兩年一個月拆息持續高於鎖息上限,那麼選用發展商按揭是划算的。不過,如估計拆息於下年回調,發展商按揭便有可能較銀行按揭高息。
最後要留意,發展商按揭是發展商與財務機構合作推出,部分設有限額,不是想借便一定獲批,也有可能會改變批核條款,這些過去都曾發生。更有部分發展商是用三年低息期後的息率去計算入息要求,或會令申請人失預算。建議申請前找專業人士幫忙評估計算,做好兩手準備,會更穩妥。
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來源: 東方日報 (19/09/2022)
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近年為配合防疫措施,部分來港航班須暫時停飛,身處海外的港人即使買到機票回港,抵達後仍要隔離多日。若早前在香港買入了新盤樓花,而成交期即將到來,想要回港辦理按揭申請,都並非易事。在海外工作,難以請長假回香港完成隔離再申請按揭怎樣辦?
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高成數按揭保險計劃懶人包
根據金管局的規定,要承做 60%以上的按揭,是需要購買「按揭保險」,而按揭保險計劃,可分為兩類:
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按揭保險公司減少保費折扣
近日按揭保險公司減少了按揭保費折扣:
能通過壓力測試:保費折扣將由6折,減至65折
未能通過壓力測試^:保費折扣將由66折,減至71折…
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置有心得:買樓花選即供還是建期付款?
一手新盤通常是未建成的物業,稱為「樓花」。「樓花」的貸款方法與現樓及二手樓不同,發展商通常會與銀行合作提供以下兩類貸款方式:
![專家樓評:置業揀「呼吸Plan」須深思熟慮 | 東方日報 | 產經 19 新盤建期變即供,按揭遇阻滯?](/wp-content/uploads/2020/08/3291883_l-1024x683.jpg)
一手盤按揭系列: 新盤建期變即供,高成數按揭遇阻滯?
客戶早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤,臨約上的樓價是605萬元。不過客戶非常擔心公司未來會減薪,憂慮會影響到按揭審批,想及早申請按揭,於是便向發展商申請轉為「即供付款」,在發展商提供額外4%樓價回贈後,樓價是約580萬,怎料銀行拒絕其高成數按揭申請?!