升職加薪絕對是值得慶祝的事，近日我們有客戶便打算以置業上車去慶祝自己即將加薪30%，不過由於他完全忽略了不能單單以公司升職及加薪信，而未正式於出糧戶口反映之下，便立刻以加薪後入息申請按揭，差點便「樂極生悲」。
按揭入息要求 | 升職加薪信 ≠ 入息證明
客戶獲知自己9月會升職，同步薪金會由7萬元加至9萬元，晉身「打工仔」金字塔頂層5%的一份子，終於可以不靠擔保人下，獨力購入心儀單位，於是他便立刻簽約，成交期為9月尾，亦即是客戶加薪的當日。客戶以為自己任職大型企業，憑著公司加薪信，加上提取貸款當月是已加薪入息出糧便可，結果當然與客戶所想有不同，銀行拒絕以其將來入息去計算，所以客戶無法通過按揭基本入息要求。
按揭入息要求 | 加薪前入息不足以通過銀行按揭 #壓力測試
經我們了解後，得知客戶購入約1000萬元的單位，想做90%按揭，如果以客戶未來加薪後的入息9萬元去計算，是足以通過銀行按揭壓力測試有餘，但如果以客戶現時入息7萬元去計算，則客戶連供款佔入息不多於50%的這個基本要求也不能通過。而客戶要於未加薪前便申請按揭，便要加一個擔保人才能通過入息要求。而由於客戶是要申請按揭保險，所需時間會較非按保申請長一點。如客戶不想加擔保人的話，便要考慮延後成交期至加薪後一個月，例如9月尾出糧會反映加薪金額，便於10月尾才成交便較穩陣。
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按揭入息要求 | 銀行或會質疑加薪幅度
上述個客，由於客戶是任職大企業，而且是升職下獲加薪近30%，較少機會引起銀行懷疑。不過，如果這個案換作是任職中小微企，而薪金又極高，銀行或會質疑加薪幅度的可信性，要客戶提供更多資料去證明，例如有否專業資格認證等，或會令審批時間更長。
按揭入息要求 | 經常轉工 / 轉行人士留意
另外，要除了大幅加薪時，申請按揭要注意外，經常轉工，又或剛轉工便申請按揭，也可能對按揭申請有影響。特別要留意新工與舊工之間有沒有「真空期」，如並非「工接工」又或是「轉行」連工種也有不同的話，建議待新工至少有3個月的糧單，以及有3個月自動轉帳受薪的銀行戶口紀錄，如果新工屬於佣金收入等非固定入息的話，則至少要有6個月入息證明，再申請按揭會較安全。若在這段時間真的有心儀想購入的單位，建議爭居一個較長的成交期，例如固定入息人士，6月轉工，建議最快9月才申請按揭，即11月才成交會最穩妥。
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來源：經濟一週 (2023.6.8)
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