上一篇按揭教室講解咗物業估價較成交價低對按揭嘅影響；如果調番轉，成交價低過物業估價一大截，又會點呢？聽落即係買家執到「平貨」物業，係應該開心嘅，但都要小心隨時被「按揭陷阱」瞄準，等按揭代理專員(陳Sir)教你深宵閃避啦！
估值高於成交價
舉例，買入嘅單位實際成交價係1,000萬元，但銀行同按保公司嘅估價係1,200萬元。
情況：假設買家選用按揭保險
先假設買家選用按揭保險，根據「波叔Plan」新按保規定，400萬元至1,000萬元或以下物業可批出最高90%按揭；而1,125萬元或以上嘅物業，就最多只能借80%按揭(貸款上限960萬元)。
以按保公司嘅角度，批按揭時，有可能會用物業估值1,200萬元，而非成交價1,000萬元去計算按揭成數，即係話最多只能批出1,000萬的80%按揭，而非90%按揭。
波叔Plan
2022 新按保規定
- 假設買家選用按揭保險
- 400萬元至1,000萬元或以下物業可批出最高90%按揭
- 1,125萬元或以上嘅物業最多借80%按揭(貸款上限960萬元)
以按保公司角度
批按揭時，有可能會用物業估值較高的金額
- 有可能會用物業估值1,200萬元
- 而非成交價1,000萬元去計算按揭成數
- 即最多只能批出1,000萬的80%按揭，而非90%按揭
壓低成交價避稅的風險
另外，如果成交價低估價太多，銀行可能會懷疑買家係故意壓低成交價嚟避稅，又或者個單位係咪兇宅等等，因而對按揭審批更加手緊。
不過，近日唔少屋苑出現劈價、甚至是蝕讓的成交，銀行網上估價可能會有滯後嘅情況，未反映最新市況，所以銀行的審批都會隨市況而有調整，近日我哋也曾順利協助成交價低於估價20%的單位，獲批出90%按揭。
最緊要懂得問！
有時做按揭真係「當局者迷」，諗得唔夠周全就可能出事，唔想孤軍作戰、左閃右避，就要睇利嘉閣按揭代理網頁做多啲資料搜集，同埋搵按揭代理專員(陳Sir)幫手畀啲「戰術」意見喇！
物業估值高於成交價可以點？| 按揭教室
物業估值低於成交價可以點？
最近二手住宅劈價嘅新聞瘋狂洗板，有心想趁樓價回調「上車」嘅準買家，可能都留意到銀行對部分二手住宅物業嘅估價調低咗。其實如果估價比起成交價太低或者太高嘅話，都可能會對申請按揭有影響。
估值低於成交價
先講估值太低會點吖。舉例：一個單位以600萬元成交，但銀行同按揭保險公司估價只估到最高540萬元(-10%)。
情況一：假設買家選用按揭保險
喺2022年財政預算案放寬按保規定後(即「波叔Plan」)，1,000萬元或以下物業都可借到高達90%按揭，以上面例子嚟講，買家可獲批嘅貸款金額最多都只係 540萬元x 90%= 486萬元。
若買家預算只係「掹掹緊」，扣起用嚟畀買樓雜費嘅支出後，手頭資金只係啱啱好夠畀到10%首期（600萬元乘以10%= 60萬元），即使加埋90%按揭嘅486萬元，總數都只得546萬元；比起實際成交價600元，仍然欠54萬元。
情況二：買家唔選用按保，而係直接向銀行申請按揭
按照金管局指引，1,000萬元以下單位，銀行可批出嘅最高按揭成數為60%。即銀行只可以批出嘅貸款金額係 540萬元x 60% = 324萬元。
同樣，當買家嘅手頭資金只係計到啱啱好，夠畀到40%首期(600萬元乘以40%=240萬元)，即使加埋上述銀行批出嘅324萬元，總數都只得564萬元；比起實際成交價600元，都仍然欠36萬元。
以上兩個情況，如果搵唔到其他解決方法湊夠成交價嘅金額，最差嘅情況可能要撻訂！
正正由於「估 (古) 」太唔易做，買心水單位前，唔想「斷估」銀行同按保公司估價，唔想估錯咗出事，就要搵利嘉閣按揭代理幫手睇睇喇！
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