將軍澳日出康城首都一個單位拆去部分主力牆，引起樓宇結構安全疑慮，甚至有人擔心有塌樓風險。環顧全港住宅，曾作間隔改動的單位為數不少，反映確實存在改動間隔的需要。單位裝修改動有甚麼伏位？有甚麼可以改？還有按揭審批如何處理，現在為大家一一拆解。
改裝單位 | 主力牆支撐整棟樓安全
主力牆屬於樓宇結構性部分，是承托整座大廈的重要支撐，除了不能夠隨意拆除，就連在牆上鑽孔也是有明確限制，包括深度、尺寸等。就算在結構牆打鑿藏喑喉或渠管，亦有機會對結構造成損害。
改裝單位 | 常見間隔改動
以下列舉五種本港常見的間隔改動情況，但主要圍繞私宅而論，公屋單位的間隔改動應參考房屋署甲、乙、丙三類公屋單位限制，再向房屋署作書面申請。
- 梗廚改成開放式
- 廚廁位置互調
- 加建間隔牆
- 圍封露台
- 加建閣樓
改裝單位 | 購入前了解單位曾否改動
對於單位間隔有否經過違規改動，責任全在當時業主。換言之，即使改動間隔的是上手業主，但由於現任業主經簽署合約購入單位，任何違規改動的責任都歸現任業主所有。對此，測量師李海達建議，準買家購入心儀單位前，可先登上屋宇署的「百樓圖網」，搜尋單位的原圖則，與單位現況作比較。
若果改動過的單位曾經審批，買家便有圖則以及工程物料可供參考；相反，如果改建屬於僭建物，買家對於相關物料、改動會否影響結構亦無從稽考。再者，假設改動不曾入則申請，買家購入單位後，改動間隔前更需負責還原單位，才可申請作新改動。因此，李海達建議買樓前應先檢視原圖則，並帶同專業人士睇樓勘察，才決定是否購買。
改裝單位 | 改動單位間隔影響樓價？
是次日出康城三房戶拆除主力牆的情況，由於未有入則申請，有銀行暫停對單位的估值，市場亦憂慮樓價會受拖累。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，對於大規模改動單位，他預計相關停止估價的影響屬暫時性。
本為產業測量師的張聖典指出，以今次事件為例，現時屋宇署已介入，業主必須把單位高標準還原，以回復及確保樓宇結構安全。故此，該單位的價格只會在短期內浮動，待政府驗收證實安全，相信樓價會自然回升。至於小規模改動，即列入小型工程的間隔改動，只要委託認可的小型工程承建商施工，銀行亦會視之為一般單位處理。
改裝單位 | 單位經改動影響按揭批出？
二手單位間隔曾經改動，買家會憂慮按揭的審批問題。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣解答，改動過單位的按揭能否順利批出，要視乎改動情況而定。一些較大規模的改動，如拆走主力牆等違規情況，銀行一般不會考慮該戶的按揭申請。按經驗來說，如不涉及主力牆或廚房間隔的改動，對按揭申請的影響會較細。
改裝單位 | 違規改動影響貸款額？
黃詠欣又指，如果改動當初有經屋宇署批准，對按揭是沒有影響的。另一方面，如果未獲批准的改動程度較小，銀行一般會在帶條件下作審批，例如部分銀行會估算還原單位間隔的費用。一般來說，若費用少於樓價5%至10%，按揭很大機會如常批出，亦不用扣貸款額。
不過，若還原費用較高，銀行或先從樓價扣減費用，再計算貸款額，例如1,000萬元的單位原本可借九成，但有還原費用200萬元，銀行便會以800萬元計算90%貸款額。另外，若單位涉及改裝或僭建，銀行或會要求簽署承諾書，表示申請人會負責還原單位。
針對僭建單位，部分銀行更會要求申請人必須先還原單位，才作審批。此外，如果臨約上列明單位間隔曾經改動，銀行是會派員上門視察，檢驗改動的實際情況，再決定是否批出按揭及訂出借貸額。
延伸閱讀：業主「博大霧」 隱瞞物業改裝作劏房 銀行拒批按揭如何補救？
改裝單位 | 裝修知多啲
如果個別業主拆卸單位部分主力牆，會否危及周邊單位？香港測量師學會建築測量組副主席李海達解釋，主力牆是大廈整體的一部分，有如層層疊的結構般，對大廈的影響應從整體看。
單是個別一戶拆除部分主力牆，如是次日出康城事件，拆除部分佔整個樓層結構牆約1%，對整座大廈影響或輕微，但同時亦需視乎主力牆的位置，處於主要位置的主力牆，處於主要結構牆或次要結構牆，帶來的影響會有所不同。
改裝單位 | 非結構間隔牆可拆卸
間隔牆是非結構牆，若單純拆卸間隔牆，以打通兩個房間，李海達指基本上是沒有問題，而拆卸間隔牆一般屬於「小型工程」，毋須向屋宇署入則申請。
不過，李海達提醒有幾個地方需要留意。首先廚房的間隔牆具有防火功能，不能隨意拆卸。一些環保設施如環保露台或窗台，由於本身受可豁免樓面面積條件限制，隨意拆卸打通將違反相關規定，一般不能拆卸。
改裝單位 | 大門位置不能改動
除了主力牆，李海達提到，住宅單位還有幾個部分基本是不能改動的，包括門口及閘門。基於消防安全要求，部分樓宇單位的大門是有防火效能，如果換上一般沒有防火效能的門，一旦發生火警，將不能有效阻隔煙火蔓延，影響逃生安全。
同樣道理，單位若設有鐵閘，亦不能隨意改動，如果鐵閘向走廊開啟，有機會影響逃生通道的有效闊度，阻礙逃生。此外，若要在外牆安裝分體式冷氣機，是屬於小型工程，承辦商須確保安裝之牆身及支架有足夠的承托力。
改裝單位 | 常見間隔改動
以下列舉五種本港常見的間隔改動情況，但主要圍繞私宅而論，公屋單位的間隔改動應參考房屋署甲、乙、丙三類公屋單位限制，再向房屋署作書面申請。
常見間隔改動 | （一）梗廚改成開放式
為加強空間感，不少業主會將圍封式的梗廚改成開放式廚房，這其實屬於大型改動，不屬於小型工程，而在聘用認可人士前，也須考慮各方面限制。要拆掉廚房的圍封牆，先要排除該牆壁為主力牆，不影響大廈結構；再者若廚房貼近單位大門，必須設有一幅不少於600毫米並具防火功能的牆壁，高度則須緊貼天花及地板，以滿足《2011年建築物消防安全守則》要求。
廚房作為煮食重地，亦有其他消防設備要求。李海達指，開放式廚房還必須加裝消防花灑頭及煙霧感應器，尤其花灑頭有重要作用，不可或缺，而前提是大廈本身設有消防花灑水缸，以作接駁。換言之，若大廈本身不設消防花灑系統，是很難申請改建開放式廚房的，而加建水缸則須向大廈管理處申請，以及會產生額外費用。
常見間隔改動 | （二）廚廁位置互調
除了改建開放式廚房，亦有業主將廚房和廁所位置互換。李海達表示，這種改動技術層面是可行，但要處理幾方面問題。廚房方面，需要設有具防火效能的牆壁及房門；廁所則應顧及渠管接駁，同時須配備窗戶，否則須向屋宇署作變通申請，改以通風設備如抽氣扇代替窗戶。
常見間隔改動 | （三）加建間隔牆
有些舊樓面積雖小，但開則四正，想增加私人空間的住戶會藉由加建間隔牆，增加房間數目。李海達表示，加建間隔牆的問題不大，主要是須留意新建間隔牆不能使大廈負荷過重，以及不阻礙火警逃生路徑及通風採光。而加建磚砌間隔牆如不超過某長度及面積比例，可屬轄免或個別「小型工程」類別，毋須向屋宇署入則申請，只須聘用合資格的小型工程承建商進行工程即可。
常見間隔改動 | （四）圍封露台
由於可豁免面積，新樓通常都附設露台和工作平台，但有些業主寧願增多實用面積，也不要露台，繼而把露台圍封起來，變成室內一部分。然而，現時新樓的露台多數是「環保露台」，即政府為提升住宅採光、通風等環保功能，而豁免計算露台面積，如將露台圍封，則有違改善採光及通風的原意。在違反豁免條件的同時，亦將違反《建築物條例》，故圍封露台是不可行。
至於部分住宅設有非環保露台，惟要圍封仍存在許多困難。有業主曾以玻璃窗戶圍封露台，李海達指，這的確可解決天然照明和空氣流通問題，但必須以不影響大廈結構為前提。同時，圍封露台會對大廈整體外觀起影響，這則關乎大廈公契，須向大廈管理處申請，取得業主立案法團書面同意才可改動。
假設以上問題都獲解決，再進一步就要注意承重問題，李海達提醒露台承載力未必跟室內其他部分相同，故不宜擺放較重傢具，故不適合作為睡房、廁所等。
常見間隔改動 | （五）加建閣樓
現在很多新樓都標榜樓底高，住戶可以加建閣樓，大大提高單位實用率。但事實上，加建閣樓屬於大型改動，嚴重程度涉及結構問題。李海達指出，由於搭建閣樓需要接連牆壁，屬於結構性建築，但一般住宅已沒有額外可建面積，隨意加建將列作僭建物。假設大廈尚餘可建面積，業主也必須向大廈管理處及法團申請，以取得其他業主同意批准，方可搭建，但可以想像機會較微。
而即使向法團申請成功，也要考慮閣樓衍生的負荷、通風、採光及消防問題，並正式向屋宇署入則，聘請認可的專業人士處理。李海達提到，更為可行的做法是設置雙層的組裝式傢俱，類似是大型的「碌架床」，這類大型傢俱不屬於結構性安裝，卻可營造出「閣仔」效果，可謂理想的替代選擇。
買樓前必要知的按揭申請流程：【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇
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來源：橙新聞 (2023.6.1)
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