樓市雖然回調了一段時段，但市區樓呎價仍然驚人，難道只有納米樓是上車天堂？村屋或者是市場上另一個可供上車的低門檻選擇。現在不少港人都選擇住村屋，貪其靠近郊區，有種遠離煩囂的感覺。近年鐵路發展日漸完善，亦令很多原本交通不便的村屋變得方便。
不過，低水還低水，常聽聞村屋放盤伏位多多，是否真確？可以拆解嗎？今次就讓小編嘗試為大家一一拆解不同類型村屋的轉售限制各異。
村屋類型與由來
我們平常所講的「村屋」，其實只是一個統稱，村屋實際分有不同類型，而要入購村屋，必須先認清當中三種不同的類型。事實上，不同的村屋類型可能涉及不同的轉售限制及業權問題，對於申請按揭也會有一定的影響。
首先是被稱為「舊屋地」或「老屋」的村屋
這些村屋乃於1905至1972年間獲政府批出集體租契而興建，故此一般樓齡都已非常高。如果業主想重建，可向地政總署申請重建批准書；如若轉售，則可向民政署申請同意書，而毋須再補地價。
另一種村屋是「祖堂地」
顧名思義是祖先流傳下來給後人繼承，是由整個宗族或傳統組織而非個人擁有的私人土地，可細分為「祖地」和「堂地」。祖地一般以祖先之名命名，承傳予直系男子孫；堂地屬於宗族或家族，亦為祖先所傳下，一般建有祠堂、祖墳等。祖堂地以往會被用作農地、倉庫和祭祀祖先的地方，而若要出售祖堂地，必須獲得八成司理(祖或堂地的管理人)同意，以及向民政專員申請轉售同意書。
還有一種村屋稱為「丁屋」
這是市場上最為常見的村屋類型。丁屋源自1972年的「新界小型屋宇政策」，當時政府為要發展新界，容許年滿18歲、獲認可的男性新界原居民(男丁)，一生有一次在認可鄉村範圍內建造房屋的機會。丁屋帶有特定的建屋規格，包括廣為人知只能興建最多三層、每層面積劃定為700方呎，露台深度需在1米以內等、樓宇不可高於27方呎。丁屋還分在「私人土地」或「官地」上所興建，下面將繼續講解。
| 村屋類型 | 性質 | 轉售要求 |
| 舊屋地 / 老屋 | 於1905至1972年間興建，樓齡非常高 | 向民政署申請，毋須補地價 |
| 祖堂地 | 1. 由整個宗族或傳統組織而非個人擁有的私人土地 2. 「祖地」和「堂地」均由司理負責管理土地 | 須獲得八成司理同意及向民政專員申請轉售同意書 |
| 丁屋 | 1. 1972年的「新界小型屋宇政策」，容許年滿18歲的男性新界原居民(男丁)，一生有一次建屋 2. 最常見的村屋類型，即三層高、標準每層700方呎的村屋 | 私人土地： 落成五年内需補地價，五年後毋需； 官地：任何時間均須補地價 |
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問題一：轉售限制
三種村屋中，丁屋為市場上最常見的買賣類型，同時在轉售方面亦有明確的限制與規範。丁屋可以在兩種土地上興建，分別是「私人土地」和「認可官地」。香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，以上兩種丁屋均能在市場上找到，若是私人土地上的丁屋，在落成5年後才能自由轉售，否則就需要補地價以轉售；至於建在官地上的丁屋，不論在什麼時候轉售均需補地價。他補充，業主須在村屋轉售前完成補地價程序，所以市場上的村屋售價均為已補地價的價格，這亦意味若買家日後想轉售官地村屋，需要負擔補地價的責任。
問題二：按揭審批
村屋按揭與普通的私樓按揭一樣，均須經過一般申請按揭程序、提供入息證明、通過壓力測試及銀行估價等方能上會。不過，一般印象是村屋按揭較難成功獲批，這講法某程度上成立，因村屋上會過程比私樓複雜一點。始終村屋買賣牽涉到私樓所沒有僭建情況、路權問題、業權爭拗等，銀行對待村屋按揭申請的態度很自然相對嚴謹。
當然，過往成功申請村屋按揭的個案比比皆是，隨著今年初政府放寬按保限制，1,000萬元或以下的村屋最高可承造八成半按揭成數，村屋借足按揭上會並非遙不可及。釐清可能涉及的問題，定明揀樓方向，做足準備功夫，村屋按揭獲批的機會可隨之提高。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣坦言，不是每間銀行都積極承造村屋按揭，亦不是所有村屋都合資格申請按保，講到最易成功上會的類型，就是標準700方呎、樓齡新、沒有任何僭建物、有交通配套(附近有巴士或小巴站)的村屋單位。
新建村屋上會有著數
有關按揭年期，黃詠欣續指，村屋按揭最長可達30年，但要視乎村屋樓齡而定。有些銀行只批樓齡在10年內的村屋，有些銀行則一律只批25年期的村屋按揭，她透露，有銀行曾要求村屋必須全新方會批出25年的按揭計劃，而這些審批均要求村屋已屆現樓，並取得滿意紙。她提醒，有見現時不少丁屋發展商買賣丁屋樓花，但不像私樓樓花，丁屋樓花有工程延誤和爛尾風險，加上未取得滿意紙，如購買這類物業非但不可能獲批按揭，也不受到法律保障。
至於樓齡較舊、面積較細或在偏遠地區(如離島)的村屋戶，市場上只有少數銀行願意承造按揭。與私樓不同，由於村屋可能觸及不同問題，銀行一般都會先入屋睇樓視察環境，所以若有僭建、劏房、改劃間隔等問題，都必然隱藏不住。既是如此，是否代表銀行特別看重村屋的質素呢？黃詠欣就明言不然，銀行是著重申請人的個人條件多過村屋(抵押品)本身。假若申請人為優質客戶，按揭成數及息率基本上能與私樓看齊，否則就可能會扣減按揭成數及調高息率。
就增加成功申請村屋按揭的機會，黃詠欣提供以下貼士：
1：村屋按揭或涉及路權契、滿意紙等特殊文件，最好找專門處理村屋買賣的律師樓代為辦理，建議可考慮沿用上手業主的律師；
2：村屋成交較疏落，估價未必能貼近市場水平，買家或須事先做足估價功夫；
3：每間銀行對於村屋按揭的取態均有不同，建議購入村屋後最好向三至四間銀行作按揭申請；
4：可以專挑曾經承造過按揭的二手村屋盤，若單位曾經申請按揭成功，自然不用擔憂那些影響上會的問題發生；
5：須準備銀行估值時要求的資料：村屋的丈量約份、地段編號(DD Lot)、樓齡、單位呎數、平面圖、位置圖等。
村屋上會過程較私樓複雜一點。
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問題三：僭建
村屋普遍存在僭建問題，但當要申請按揭，銀行並非對所有村屋的僭建物都不能接受，一些程度不算嚴重的僭建物，都有機會獲銀行接納。張聖典指，一些天台加建物、露台覆蓋和花園的加建物，例如臨時搭建的工人房，有機會通過銀行審批。但買家要注意的是，到村屋睇樓時要留意物業內有多少僭建物，並對照單位面積，放盤所列明的面積是否包括僭建部份？因為這些加建物屬僭建性質，有隨時被清拆的危機，拆卸後單位面積或與放售時列明的面積或不一致，變相令售價及呎價提高。
黃詠欣則指，即使村屋因有僭建物而被釘契，銀行亦會視乎僭建嚴重情況才決定批核與否。有些銀行會以清拆開支作為考量標準，如果清拆費低，多會要求申請人簽署協議書，聲明承擔清拆責任即可；但若清拆費高昂，銀行可能會扣減按揭成數，有些銀行更會視乎僭建物所佔空間決定是否批出申請。此外，如果屋宇署已下達清拆令，銀行可能要求申請人先清拆僭建物，按揭甚至有機會不獲批。
問題四：路權
另一個與私樓買賣迥異的地方，是村屋附帶路權問題，由於村屋一帶舊屬新界原居民擁有，村屋周圍每寸地土都有可能是私人產業，即使是到達村屋門口的必經之路，還是車輛經過的地方，皆可能帶有路權。村屋屋主使用車路回家發生爭執糾紛的情況並不罕見，甚至每日都行的回家之路，亦可以有一天忽然被圍封，所以買入村屋時必須注意路權問題。
張聖典指，村屋有路權問題並不少見，如果是發展商興建的村屋，有機會可以處理路權問題，但至於發展商建造村屋是否較有保證，他就表示這類村屋屋苑會以規模較大佔優，業權問題卻始終較敏感，不能說是有保證。
關於路權問題，黃詠欣提醒買家先親身視察村屋周圍環境，亦應向代理詢問清楚，村屋會否涉及私家路。她指政府不保證必定有路可到達村屋屋前，尤其是車路，買家必須留意。把路權問題列入選擇村屋的考慮標準，是減省入手村屋煩惱的一途。
問題五：花園和天台
很多村屋地下都附設花園，但再次異於私樓，村屋的花園未必與單位同屬單一業權，不納入地契範圍之內。張聖典指，不少村屋的花園其實是公家地方，份屬官地，但由於貼鄰村屋，業主就拿來作泳池、花園等用途，並定期付租給政府，以便一直使用。這類花園一般以短期租約形式租予屋主，例如西貢慶徑石一帶，就有很多這類連短租花園的村屋。若遇上這類村屋，買家須尋求律師意見，查核相關文件，亦可透過測量師行查取估值報告。
另外，一般以為頂層的天台為最頂樓層業主所擁有，其實不然，天台可以是二樓或地下業主擁有，需要以地契為準。比較有趣的一點是，張聖典表示假設天台業權是二樓業主擁有，通往天台的樓梯亦多為其擁有，該名業主亦有權禁止其他樓層的人使用該樓梯，以阻止進入天台範圍。
最後一提的是，有些村屋會與小祠堂、祖墳等建築物相連，是村屋物業常見的情況。如小祠堂的牆身跟村屋互相重疊，這並不影響業權問題，村屋與小祠堂所佔空間劃分明晰，而假若小祠堂牆身損毀，祠堂業主就有負責維修、以至賠償的責任。
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來源：橙新聞 (2022.12.23)
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