料港加息周期未完年底或再加息1次

美國聯儲局一如市埸預期再加息0.75厘，聯邦基金利率升至介乎3.75至4.00厘，為今年內第6次加息，累計加息已達3.75厘。香港方面，滙豐銀行宣布上調港元最優惠利率(P)0.25厘至5.375厘，是今年內第2次上調 P，累積加幅已達0.375厘，連同早前上調H按鎖息上限，疊加影響下，等同已經累積加息0.625厘，以500萬元貸款，年期30年計，每月供款較9月上調鎖息上限及加息前，增加1,663元(+8.42%）。

美國聯儲局暗示未來加息步伐或會放慢，按利率期貨顯示聯邦基金利率12月有逾61%機會再加息0.5厘，而至2023年6月有約64%的機會，升至5至5.25厘，意味著美國至下年中仍有1.25厘的加息空間。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣解釋，在美國接連急速加息下，近月香港銀行加息壓力明顯加大，包括近日1個月拆息高企於3厘以上，已大幅升穿普遍銀行的H按封頂位(2.875%)，加上香港不論大中小型銀行皆以高息搶存的舉動，部分銀行一年定存升高於5厘，港銀再上調最優惠利率屬預期之內，但加幅0.25厘則輕微高於市場預期，黃詠欣預計香港銀行年內或會再加息1次。

黃詠欣指，由於樓市交投放慢，加上年初受疫情影響，不少銀行按揭業務仍未達標，是以於第三季仍紛紛推出不同按揭優惠吸客，有大型銀行延遲上調一手新盤的H按鎖息上限，亦有銀行推出的首1至2年定息按揭計劃，息率比一般H按鎖息上限及P按息率為低，而中小型銀行為應對競爭，一再增加按揭現金回贈，目前最多更可達2.3%，這些優惠連同政府早前放寬壓力測試要求的措施，有助抵銷部分加息的影響。

現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%，在銀行加P至5.375厘之下，二手物業的實際按息已升至3.125厘，以500萬元貸款，年期30年計，每月供款會較9月初大型銀行實際息率仍為2.5厘時，多1,663元(+8.42%），全期利息開支多了逾59萬元(+28.34%)，亦較9月底加息後實際按息2.875厘時，每月供款多674元(+3.25%)。(見圖1)

黃詠欣預計，港銀年內仍會再加息1次，建議新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃划算。一方面因為仍有部分銀行針對一手盤提供較低按息，另一方面，若選用建期付款計劃，「上會」時如息口再上升，如薪金升幅追不上加息步伐，或要找擔保人才能通過銀行入息要求。同時，供樓人士可善用高息存款掛鈎(mortgage link)戶口的按揭計劃，現時部分銀行容許貸款人及一至兩名家人的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息存款戶口，可讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響。

由於疫情對經濟影響未完全減退，加上加息周期未完，短線買家觀望氣氛濃厚，買賣拉据下，樓市交投放慢，黃詠欣建議政府加快考慮進一進為樓市減辣，包括取消「額外印花稅」(SSD)，及將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅，以活化換樓鏈。