近年不少新盤都會有不同的折扣優惠,部分可高達樓價的20%,於申請做按揭時,銀行一般會要求以扣減發展商優惠後的「折實價」,即俗稱的光豬價,去計算按揭成數,如果購入前未計算清楚,或會出現「失預算」的情況。
新盤按揭 | 銀行計算按揭成數的方法
近日我們有個求助個案,客戶購入一個新盤單位,臨約上的售價約550萬元,發展商有提供到印花稅補貼及傢俬禮券約20萬元,客戶沒有注意到銀行會把這些優惠視作售價折扣,在申請按揭時會先扣減這些補貼金額,才去計算按揭成數。
新盤按揭 | 真實案例 | 客戶自行以臨約價計按揭成數 怎料出錯?
客戶自行計算時,一直以為可用折扣前的售價借盡80%按揭,即是他可以借到440萬元(未計按揭保費),連同發展商的補貼金額約20萬元,客戶首期資金總額只需約90萬元(550-440-20),變相他可以做到約83%按揭。不過事實當然是做不到。
新盤按揭 | 真實案例 | 以爲可以「偷雞」借多一點
客戶實際上,只可以用「光豬價」,即530萬元(550萬 – 發展商補貼20萬元)去做80%按揭,即最高貸款額為424萬元( 未計算按揭保費),較客戶原來自行計算的少了16萬元,亦即是客戶的首期資金總數額要有106萬元(530-424)才可。幸好客戶在購入單位前,其實已預了足夠首期資金,只是看到發展商補貼時,才想到能否「偷雞」借多一點,所以不用「籌首期」,只是感覺與原來想像有一點落差。
新盤按揭 | 臨約價 VS「光豬價」的差別
這個案中客戶雖然對臨約價與「光豬價」的差別有誤解,但由於客戶的樓價在600萬以下,仍在可做樓花按揭的按保範圍,是以影響不是太大。不過,過去我們曾有個案,客戶臨約上的樓價是605萬元,由發展商提供額外4%樓價回贈,回贈後樓價是約580萬,雖然回贈後的樓價符合可做樓花按揭的按保範圍,但由於臨約上的樓價超出600萬元,銀行拒絕客戶的樓花高成數按揭申請,最高只能做到60%按揭。客戶最後要先行選用發展商一按加二按計劃,待入伙時再才轉回銀行按揭計劃。
由以上個案,建議在在買入新盤前,先找專業的按揭代理協助解讀價單上不同付款方法的利弊,預先先考慮好要選用哪個付款方法及風險成本,便可以避免出現上述個案中的尷尬按揭狀況。
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買樓前必要知的按揭申請流程:【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇
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來源:思考香港 (2023.5.9)
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