【買樓按揭攻略】近日有裝修公司涉未經批准下改動主力牆，而引發社會熱議，討論重點除了如何還原及對物業結構影響外，另一焦點是多家銀行已不再為涉事單位提供物業估價，意味著該單位日後想申請按揭或有難度。
改裝單位 | 廚房間隔或僭建等改動
由這個案，亦令大家更關注改裝單位的問題，如何得知心儀的單位有沒有改間隔？曾改間隔又是否必然會影響按揭審批呢？其實如果不涉及主力牆、廚房間隔或僭建等的改動，都仍然有可能獲批按揭
改裝單位 | 部分銀行可「有條件批核」申請
按我們經驗，有部分銀行可以「有條件批核」其申請，例如銀行會估算還原單位間隔的費用 (Reinstatement Cost)，若果還原費用不太高(低於樓價的10%)，有銀行可以如常批出按揭。
改裝單位 | 從樓價扣減還原費用再去計算貸款額
但如果還原費用較高，銀行或會先從樓價扣減還原費用再去計算貸款額，假設單位樓價1000萬元，原本想做90%按揭，貸款900萬元，但銀行預計還原費用要200萬元，銀行便會於樓價扣去200萬，即以800萬元去計算90%按揭，即最高貸款額只有720萬元。
改裝單位 | 必須取得屋宇署批准及同意
另外，涉及改裝或僭建的單位，銀行或會要求客戶簽聲明書「undertaking ｣，表明申請人承諾負責還原單位間隔。至於如涉及更大型的改裝，例如是把原本廚房與廁所的位置對調，如事前沒有取得屋宇署批准及同意，當中涉及「火位」及排水渠等接駁等較大的改動，過去有案例是會影響到按揭申請。而所有涉及改動主力牆的裝修，如沒有經屋宇署批准，基本上銀行都不會考慮其按揭申請。
改裝單位 | 如何得知單位曾否改動間隔？
那麼我們如何得知擬購入的單位，曾否改動間隔呢？首先，可以先查閱單位的一手圖則，看看間隔有沒有不同。同時亦可以向地產代理查詢或查冊以了解單位有沒有入紙申請改動，及有否被釘契的物業令在身等。
改裝單位 | 天台或平台單位僭建物或會影響按揭審批
特別是一些特色單位，如連天台或平台單位等，要認真留意會否外加了廣告招牌、冷氣機嘅支架、簷篷、天台搭建物等，這些皆有可能被歸類為僭建物，或會影響到按揭審批。如發現單位有上亦情況，而有「物業令」在身，便可能於買入前便要求原業主處理還原，並通知屋宇署派員入屋視察，以解除田土廳登記上的「物業令」。
改裝單位 | 還原後要通知屋宇署視察
過去我們曾有個案，原業主的確已經清拆了所有僭建物，但是沒有立即通知屋宇署派員入屋視察。客戶以為單位已還原，便安心購入，及後他發現未通知屋宇署時，即使立刻找屋宇署人員視察，也可能需時3至6個月才在田土廳登記，客戶成交期臨近，差點便影響到按揭審批。最後在我們為客戶向銀行爭取，並拍片去作證明單位已經沒有僭建物，才有驚無險之下成功批出按揭。
延伸閱讀：業主「博大霧」 隱瞞物業改裝作劏房 銀行拒批按揭如何補救？
改裝單位 | 裝修知多啲
來源並查看更多: 教你入伙丨改裝單位攻略！探討五種常見改動 除主力牆仲有乜伏位？| 橙新聞
如果個別業主拆卸單位部分主力牆，會否危及周邊單位？香港測量師學會建築測量組副主席李海達解釋，主力牆是大廈整體的一部分，有如層層疊的結構般，對大廈的影響應從整體看。
單是個別一戶拆除部分主力牆，如是次日出康城事件，拆除部分佔整個樓層結構牆約1%，對整座大廈影響或輕微，但同時亦需視乎主力牆的位置，處於主要位置的主力牆，處於主要結構牆或次要結構牆，帶來的影響會有所不同。
改裝單位 | 非結構間隔牆可拆卸
間隔牆是非結構牆，若單純拆卸間隔牆，以打通兩個房間，李海達指基本上是沒有問題，而拆卸間隔牆一般屬於「小型工程」，毋須向屋宇署入則申請。
不過，李海達提醒有幾個地方需要留意。首先廚房的間隔牆具有防火功能，不能隨意拆卸。一些環保設施如環保露台或窗台，由於本身受可豁免樓面面積條件限制，隨意拆卸打通將違反相關規定，一般不能拆卸。
改裝單位 | 大門位置不能改動
除了主力牆，李海達提到，住宅單位還有幾個部分基本是不能改動的，包括門口及閘門。基於消防安全要求，部分樓宇單位的大門是有防火效能，如果換上一般沒有防火效能的門，一旦發生火警，將不能有效阻隔煙火蔓延，影響逃生安全。
同樣道理，單位若設有鐵閘，亦不能隨意改動，如果鐵閘向走廊開啟，有機會影響逃生通道的有效闊度，阻礙逃生。此外，若要在外牆安裝分體式冷氣機，是屬於小型工程，承辦商須確保安裝之牆身及支架有足夠的承托力。
改裝單位 | 常見間隔改動
以下列舉五種本港常見的間隔改動情況，但主要圍繞私宅而論，公屋單位的間隔改動應參考房屋署甲、乙、丙三類公屋單位限制，再向房屋署作書面申請。
常見間隔改動 | （一）梗廚改成開放式
為加強空間感，不少業主會將圍封式的梗廚改成開放式廚房，這其實屬於大型改動，不屬於小型工程，而在聘用認可人士前，也須考慮各方面限制。要拆掉廚房的圍封牆，先要排除該牆壁為主力牆，不影響大廈結構；再者若廚房貼近單位大門，必須設有一幅不少於600毫米並具防火功能的牆壁，高度則須緊貼天花及地板，以滿足《2011年建築物消防安全守則》要求。
廚房作為煮食重地，亦有其他消防設備要求。李海達指，開放式廚房還必須加裝消防花灑頭及煙霧感應器，尤其花灑頭有重要作用，不可或缺，而前提是大廈本身設有消防花灑水缸，以作接駁。換言之，若大廈本身不設消防花灑系統，是很難申請改建開放式廚房的，而加建水缸則須向大廈管理處申請，以及會產生額外費用。
常見間隔改動 | （二）廚廁位置互調
除了改建開放式廚房，亦有業主將廚房和廁所位置互換。李海達表示，這種改動技術層面是可行，但要處理幾方面問題。廚房方面，需要設有具防火效能的牆壁及房門；廁所則應顧及渠管接駁，同時須配備窗戶，否則須向屋宇署作變通申請，改以通風設備如抽氣扇代替窗戶。
常見間隔改動 | （三）加建間隔牆
有些舊樓面積雖小，但開則四正，想增加私人空間的住戶會藉由加建間隔牆，增加房間數目。李海達表示，加建間隔牆的問題不大，主要是須留意新建間隔牆不能使大廈負荷過重，以及不阻礙火警逃生路徑及通風採光。而加建磚砌間隔牆如不超過某長度及面積比例，可屬轄免或個別「小型工程」類別，毋須向屋宇署入則申請，只須聘用合資格的小型工程承建商進行工程即可。
常見間隔改動 | （四）圍封露台
由於可豁免面積，新樓通常都附設露台和工作平台，但有些業主寧願增多實用面積，也不要露台，繼而把露台圍封起來，變成室內一部分。然而，現時新樓的露台多數是「環保露台」，即政府為提升住宅採光、通風等環保功能，而豁免計算露台面積，如將露台圍封，則有違改善採光及通風的原意。在違反豁免條件的同時，亦將違反《建築物條例》，故圍封露台是不可行。
至於部分住宅設有非環保露台，惟要圍封仍存在許多困難。有業主曾以玻璃窗戶圍封露台，李海達指，這的確可解決天然照明和空氣流通問題，但必須以不影響大廈結構為前提。同時，圍封露台會對大廈整體外觀起影響，這則關乎大廈公契，須向大廈管理處申請，取得業主立案法團書面同意才可改動。
假設以上問題都獲解決，再進一步就要注意承重問題，李海達提醒露台承載力未必跟室內其他部分相同，故不宜擺放較重傢具，故不適合作為睡房、廁所等。
常見間隔改動 | （五）加建閣樓
現在很多新樓都標榜樓底高，住戶可以加建閣樓，大大提高單位實用率。但事實上，加建閣樓屬於大型改動，嚴重程度涉及結構問題。李海達指出，由於搭建閣樓需要接連牆壁，屬於結構性建築，但一般住宅已沒有額外可建面積，隨意加建將列作僭建物。假設大廈尚餘可建面積，業主也必須向大廈管理處及法團申請，以取得其他業主同意批准，方可搭建，但可以想像機會較微。
而即使向法團申請成功，也要考慮閣樓衍生的負荷、通風、採光及消防問題，並正式向屋宇署入則，聘請認可的專業人士處理。李海達提到，更為可行的做法是設置雙層的組裝式傢俱，類似是大型的「碌架床」，這類大型傢俱不屬於結構性安裝，卻可營造出「閣仔」效果，可謂理想的替代選擇。
買樓前必要知的按揭申請流程：【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇
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來源：香港財經時報HKBT (2023.6.1)
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