不少人買樓,都傾向「借到盡」,最好是能做到90%按揭,希望以最少首期資金,便能「上車」做業主。不過做60%以上按揭,皆要購買「按揭保險」,要支付「按揭保費」,例如要做30年90%按揭,保費最低由貸款額的4.35%起,金額分分鐘要過十數萬元,到底有沒有方法可以節省這筆款項?
即使借盡9成按揭,日後供款仍感吃力
近日接到一個客戶要求幫忙計算及分析他的一個「奇想」到底是否可行?客戶購入了一個約700萬元的單位,由於只有10%首期資金,要申請90%按揭,年期30年,但他發現即使計算普遍有按揭保費折扣有約6折後,他仍要支付近19萬元的按揭保費,而且做了90%按揭後,單位不能出租,欠缺靈活性,如若日後感供款吃力,到時想要把單位放租幫補供款也不行。
善用擔保人角色,物業或可靈活轉作出租用途
於是客戶想到以家人的現契物業做按揭貸款約350萬元,由客戶作按揭擔保人。同時,他再為新購入物業做50%按揭,也是貸款350萬元,即一共貸款700萬元,正正等同客戶單位的樓價。如果這操作成功的話,客戶等同是「零首期」上車,同時更可節省近19萬元的按揭保費開支,而且單位又可靈活地隨時轉作出租用途,可說是一舉三得。
注意!自身的經濟狀況能否通過壓力測試?
不過這看似「完美」的計劃,有沒有漏洞呢?首先,由供款去看,由於客戶的計劃是等同於借入100%的按揭,貸款多了,自然較原本的90%按揭供款多,以目前H按已達鎖息上限2.5厘計算,年期30年,客戶每月供款較90%按揭多了約1,500元。另外,客戶所需的入息,也要較大幅地提升才可通過銀行要求,原因是客戶已先擔保了350萬元的貸款,到他再申請50%按揭時,銀行要按監管要求,收緊客戶的供款佔入息比率10%,即是客戶於壓力測試下,所需入息會由原來的約6.26萬元,增至約7.95萬元,差距近27%。
如客戶要把這個「零首期」上車法變成現實,首先要計一計入息是否能通過壓力測試,以及要考慮清楚自身的經濟狀況,如若收入有轉變時,能否有資金同時應付兩個物業的供款。
文章同時轉載於: ON.CC (2022年8月8日)
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【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇 ( 新按保/ 原按保計劃)
申請住宅物業按揭時,金融機構能夠借出的金額是受到金融管理局規定的,例如,1,000萬元或以下的物業一般只能提供最高60%按揭,金額上限為500萬元,至於1,000萬元上物業,銀行最高只可借50%按揭。如果買家想獲取更高的按揭成數,便要考慮購買「按揭保險」。
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按揭成數點計先最抵?按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳,不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓,通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」,其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗,導致「撻訂」,就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引,影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入,以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
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一文看清 「新」、「舊」按揭保險計劃的優缺點
根據金管局的規定,要承做 60%以上的按揭,是需要購買「按揭保險」,而按揭保險計劃,可分為兩類:
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【按揭用語教室】「林鄭plan」/新按保 首置買家受惠?
「新按保」、「林鄭PLAN」、9成按揭、8成按揭等等,其實都是高成數按揭,都是要用「按揭保險計劃」,如何做到90%按揭?有甚麼限制?佣金收入又是否可以呢?
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近日按揭保險公司減少了按揭保費折扣:
能通過壓力測試:保費折扣將由6折,減至65折
未能通過壓力測試^:保費折扣將由66折,減至71折…
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