樓花按揭 | 新盤按揭 | 樓花買家遇估價不足陷困境 重推02年負資產按保方可扭轉局面？

樓花按揭 | 新盤按揭 | 緩和樓市下跌 | 舒緩「撻訂」潮

日前《施政報告》推出措施刺激樓市，主要反映大型屋苑二手樓價中原城市領先指數（CCL）近兩周回升，錄得136.31，但按月計算，10月能否扭轉今年3月以來的跌勢尚乃未知之數。上半年政府藉《財政預算案》宣佈全面「撤辣」後，樓市的一段「小陽春」只維持了兩三個月便告終。筆者近日與同業談起近年的情況，大家不約而同對樓花買家的處境表示同情。

面對樓市下行、銀行估價不足，和按揭審批收緊等情況，有新盤的「建築期付款」買家落訂後還未收樓，同屋苑另一期甫開售便來個「深水炸彈」，劈價一成以上開賣。一眾買家撻訂即蝕本，不撻訂則會面對交樓期銀行估價不足，自己要「抬錢上會」的困境。假如不幸發展商延期交樓，買家更可能面對銀行估價進一步下降、資金周轉問題等風險。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 重推超高成數按揭 | 助估價不足買家成功上樓

據聞坊間有專做高成數按揭貸款業務的機構最近獲監管機構接觸，提出重推超高成數按揭，由機構做擔保，然後由合作銀行向買家借出樓價120%甚至140%的貸款，使買家不須在短時間內籌措大額資金補回銀行估價與樓盤成交價之間的差額。以一個700萬的單位為例，假如買家臨到收樓前向銀行申請做八成按，而單位的銀行估價較當初買入價下跌30%至490萬元，則理論上其首期會由140萬元上升至308萬元。120%按揭的功用在於，假如買家等待收樓期間僅維持收支平衡沒有額外積蓄，計劃則讓買家最多可借銀行估價的120%，即588萬元，買家只需續用原先儲起的首期（140萬元）便足夠完成交易，而無須弄至撻訂收場。

據聞坊間有專做高成數按揭貸款業務的機構最近獲監管機構接觸，提出重推超高成數按揭，由機構做擔保，然後由合作銀行向買家借出樓價120%甚至140%的貸款，使買家不須在短時間內籌措大額資金補回銀行估價與樓盤成交價之間的差額。120%按揭的功用在於，假如買家等待收樓期間僅維持收支平衡沒有額外積蓄，計劃則讓買家最多可借銀行估價的120%，即588萬元，買家只需續用原先儲起的首期（140萬元）便足夠完成交易，而無須弄至撻訂收場。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 2002年首次出現超高成數按揭 | 減輕買家供款負擔

其實這類超高成數按揭並非甚麼「新搞作」，2002年樓市崩盤出現大量負資產時，便曾有機構推出140%資產抵押貸款再融資計劃，協助業主以較低按揭利率轉按，減輕每月的供款負擔；而2016年亦有發展商推出120%樓按計劃，買家為新購樓花申請按揭時，連同手上的物業抵押予發展商，就可以借足新購物業樓價的120%，用作支付新購物業和付清原有物業的貸款。計劃旨在鼓勵潛在買家「細屋搬大屋」，且讓「父幹」家庭抵押物業幫助子女「上車」。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 明年大批一手盤收樓 | 買家需緊貼按揭動態

明年首季預料會有多個大型新盤交樓，目前銀行估價動輒低兩三成，假如有機構及其合作銀行推出超高成數按揭，對於手上資金較緊拙的買家不失為一個解救方案。不過銀行對按揭業務才剛開始「鬆章」，其取態未必會積極到以這類計劃「搶客」；而且買家方面亦要留意，這類計劃通常過了頭幾年息率便會大幅上調（例如由P減2.85厘升至P減1厘），當中牽涉的每月利息支出可以相差近一倍，買家須謹記何時為轉按「死線」，才不會得不償失。

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