樓花按揭 | 樓花盤估價跌至少一成半 延遲交樓或助買家上會有望？

樓花按揭 | 估價不足 | 美國大選結果 | 香港樓市持續回暖

美國總統人選塵埃落定，連帶共和黨將同時取得參眾議院控制權，外界預料美國政策方向將再度走向激進貿易保護主義，政府很大機會增加關稅和優先保障本地勞工就業機會，以致通脹升溫；聯儲局主席鮑威爾日前就表明美國經濟不俗，無須急於減息，令今年底和明年的減息步伐增添不少變數。息口變化跟樓市走勢有一定關係，香港各大銀行在九月和十一月分別緊隨聯儲局減息，據筆者團隊統計，主要地區屋苑二手成交量在十一月減息後錄得升幅21%，由11月2日至7日的155宗升至8日至12日的188宗，反映暫時本地樓市仍持續回暖。

樓花按揭 | 估價不足 | 樓花買家或需「抬錢上會」

樓市見回暖但未見大升，本地樓市來年尚有大量新盤供應，而且發展商往往以低價促銷，令二手賣盤開價承受不少壓力，仍在觀望的潛在買家大可以逸待勞，靜候自己心中的入市良機；相較之下，於2021至2022年樓市高位入市的樓花建期買家處境則較為難，皆因部分樓盤未能如期交樓，在此期間銀行估價持續下滑，跟買家當初的買入價有落差，令買家獲批之按揭貸款額加上原來的首期還不足支付樓價，只好先靠自己掏腰包「抬錢上會」，以免弄致撻訂收場。

樓花按揭 | 估價不足 | 新盤樓實例估價 | 估價下跌對樓花買家的影響

兩個分別位於錦上路和將軍澳康城的大型新盤原定同於今年內落成交樓，但雙雙延期至明年3月後才能交付，由開售至今其估價已下滑近15%。該錦上路大型新盤的一個中層A1室單位，面積472呎，2022年5月買入價為1,090萬元，但最新在匯豐和中銀的估價則分別為920萬元和930萬元，跌幅達16%和15%。至於位處康城的大型新盤，一個572呎的中層D室單位在2022年7月開賣時售價1,105萬元，最新於匯豐和中銀的估價亦跌剩940萬元和960萬元，跌幅達15%或13%，兩個新盤合計至少二千多伙採用建築期付款。這些買家屆時要辦「上會」時，或要籌措多數十萬元甚至更多作補回樓價與貸款額之差額；而一旦發展商到了關鍵日期前一刻再「反口」延期，買家將要承受更多銀行估價下跌帶來的影響。

樓花按揭 | 香港連續減息兩次 | 發展商按揭用家逃過一劫

可幸的是，近期香港兩次減最優惠利率（P）共0.5厘起碼令樓花建期買家，以至一些發展商「呼吸plan」的買家要申請按揭或轉按時，其入息要求和每月還款額稍為降低，例如一個新鴻基2021年天水圍樓盤，當年「呼吸plan」為首三年P減2.85%，其後息率為P加1%，實際按息在減P前後分別為6.875厘和6.375厘，以一個495呎827.75萬元九成按供30年的單位為例，每月還款由$50,163下降至$47,639，最低入息要求由100,326.10元下降至95,277.30 元。

樓花按揭 | 估價不足 | 重推超高成數按揭 | 減輕樓花買家負擔

不過遠水不能救近火，當下一刻防止買家因缺乏足夠資金、未能成功上會或轉按以致撻訂或被高息期綁至「爆煲」，乃我們的首要任務，監管機構應促成銀行及其他機構重推超高成數按揭，向有需要的買家借出樓價120%甚至140%的貸款，使買家不用在短時間內自行籌集大筆資金補回銀行估價和當初買入價的差額，否則如有更多負面消息流出，會對大市氣氛造成打擊。

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