【買樓攻略2023】代理行每周10 大藍籌屋苑的成交量，是市場其中一個衡量樓市淡旺的指標之一。這10個屋苑之所以被稱作「藍籌」原因是多年來成交量及呎價都較較穩定，不過10大屋苑當中，有多個樓齡已經逼近或超過45年，而銀行對按揭物業供款年期計算，一般是以75減去計，即是說樓齡高於45年的話，按揭年期或者少於最長的30年！會否令轉手難度大增呢？
10大屋苑中美孚新邨的樓齡最高
現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。過去不少銀行都會個別審批部分樓齡「砸界」的按揭申請，早兩年仍有銀行可批出30年期按揭，但隨著樓齡與45年「分水嶺」愈來愈遠，現時銀行最盡只接受以80減去計年期。
現時銀行最盡只接受以80減去計年期
即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。
500萬元貸款額 P按實際息率3.475計
以500萬元貸款額，P按實際息率3.475計，做20年按揭月供約2.89萬元，而25年按揭月供則約2.5萬元，較做30年按揭月供約2.2萬元，每月供款多近2,600元及6,500元。壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。
購入樓齡較高物業 轉手難度或大增
因此，要注意如要購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高，同時如日後轉手樓齡更大時，下手買家按揭年期或更短。
假設貸款額為500萬元，息率3.475厘：
| 供款年期 | 30年 | 25年 | 20年 |
| 月供 | $22,382.5 | $24,964.2 | $28,933.8 |
| 較30年期按揭 | N/A | +$2,581.7 | +$6,551.3 |
| 差幅 | N/A | +11.53% | +29.27% |
| 壓測下最低入息要求 | $47,185.1 | $51,049.6 | $57,867.6 |
| 較30年期按揭 | N/A | +$3,864.5 | +$10,682.5 |
| 差幅 | N/A | +8.193% | +22.64% |
不同物業類型 樓齡計算方法有不同
其實不同物業類型，樓齡的計算方法也有不同，例如村屋物業，每間銀行都計算方法差異也更大，有個別銀行可接受做60%或以下的按揭時，以80減村屋的樓齡，但有個別銀行則以60去減村屋樓齡，如果想做60%以上高成數按揭的話，按保公司一般只接受以55去減村屋樓齡。
買樓前必要知的按揭申請流程：【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇
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延伸閱讀：【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇 ( 新按保/ 原按保計劃)
來源：香港財經時報HKBT (2023.2.11)
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