負資產按揭 | 實際負資產宗數或超過4萬宗 樓花買家身陷險境怎解救？

近期樓市稍見起色，不過第四季度的整體表現尚要待往後各項數據指標公布才有分曉。早前金管局公布第三季末負資產住宅按揭貸款調查結果，最新一季的負資產宗數錄得超過4萬宗（40,713宗），較第二季高出34%，亦創下2003年以來的新高，引來市場關注。

負資產按揭 | 大部分個案屬於高成數按揭 | 主要成因是因自住單位貶值

雖然從數字上來看事態嚴重，但其實今次跟1997年至2003年金融風暴下曾經一季逾10萬宗的情況不盡相同，例如今次金管局指有關個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，這類貸款一般按揭成數較高。昔日2003年的負資產風暴成因乃很多炒家「樓疊樓」，同時背著數間高成數按揭單位，企圖重注樓市繼續上升，以高槓桿操作炒賣樓價升幅，及後樓市大跌資不抵債而「爆煲」所致。今天較多個案單純是自住單位貶值，而且未見有太多瘋狂炒賣操作出現。此外，樓市由2021年至今下跌約三成，其「殺傷力」也較1997年至2003年近七成的下跌幅度為低，變相對一眾業主的考驗亦較小。金管局就補充，第三季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率為0.13%，相較第二季末的0.11%仍處於低水平。

負資產按揭 | 金管局公佈的結果未包發展商按揭 |銀行沒收抵押物業作銀主盤

當然，金管局的數字乃來自銀行，只包含由銀行提供的一按貸款數據，當中並不包括一些新盤樓花買家向發展商承造的頭按，以及一些由財務公司提供的二按的數字，如將那些個案一併計算，實際負資產宗數可能多近一倍至約8萬宗，貼近2003年高峰期約10萬宗的水平。一旦有業主一時周轉不靈導致斷供，銀行將會沒收抵押物業，令單位變成銀主盤。據了解，各大銀行的銀主放盤量在第三季錄得81個，跟第二季的102個相比未見大幅增長（惟數據不包括財務公司及直接放予拍賣行的樓盤），暫時負資產並斷供至「爆煲」者似乎為數不多，惟10月份已錄得59個銀主盤放盤，第四季最終錄得的放盤量可能不小。

負資產按揭 | 現時銀行估價偏低 | 負資產只是暫時性

銀行估價暫時仍偏低，一眾業主如當初購入物業只為自住，且目前有穩定收入來源，按理就算帳面上變成負資產，實質對其生活的影響應該不大，前述的各項數據只是「過眼雲煙」，但收入不穩定者則可能要評估一下自己的財務狀況，最好預留一筆不少於6至9個月的流動資金，以備不時之需。

負資產按揭 | 樓花買家需「抬錢上會」| 重推高成數按揭貸款

跟業主相比，樓花買家在當前市況下的處境更為尷尬。對於他們而言，如果臨到收樓之際銀行估價遠低於其買入價，買家需要在短時間內籌措大額資金「抬錢上會」以補回差價。以一個920萬的單位為例，如銀行估價在買家申請八成按揭的一刻只剩700萬，買家的首期則會由184萬急升至360萬元。有見及此，傳聞監管機構最近主動聯絡坊間專做高成數按揭貸款的機構，提出讓機構做擔保，由其合作銀行提供120%至140%的超高成數按揭，令買家最多可借銀行估價的120%的貸款，手上沒有太多流動資金的人無須弄至撻訂收場。如有關傳聞屬實，相信對買家而言是一顆重要「定心丸」。

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