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金管局：2023年第3季負資產破1.1萬宗 急飆2.3倍
金管局10月31日公布的2023年第3季負資產住宅按揭貸款的最新調查結果顯示，第3季負資產宗數增至11,123宗，較第2季的3,341宗，急增2.3倍。當中涉及的金額亦由173.5億元，增至593.6億元，按季升241.5%。
負資產│料2023年第4季負資產數字將進一步增加
於加息周期下，多個新盤減價，同時二手市場亦出現蝕讓成交，樓價較去年高位已跌逾10%以上，對於期間做了90%按揭的人士，都跌入負資產行列。雖則第4季，受惠政府「減辣」等放寬樓市措施，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善，但預計樓價短線不會明顯大幅回升，因而預估第四季負資產數字仍可能仍會有數千宗的增長，但增幅不會如第3季般急及多。
何謂負資產？
負資產是指按揭貸款的欠款，比起抵押物業最新之市場估值還要高，即例如借款人尚欠銀行450萬，但抵押品的市值只是400萬元，此時就出現了「資不抵債」情況此即「負資產」。
負資產│金管局數據未完全反映負資產實況？未有統計二按及非銀行按揭貸款情況？
按金管局的新聞稿上的解釋，負資產數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，當中並不包括涉及二按。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。
負資產│負資產 便會引發CALL LOAN 嗎？會被銀行收樓？
若物業變成負資產，其實不一定會引發銀行/ 財務機構Call Loan。按我們經驗，如果是於銀行做按揭，由於物業按揭屬於中長期貸款(Term loans)，除非借款人的財政狀態出現變化，例如經常遲還款或拖欠供款，又或是被銀行發現物業未經同意下加借二按等異常情況，一般銀行較少因為樓價下跌，而立即向借款人Call Loan。
不過，如若借款人開始斷供，銀行會出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。收樓後，銀行會將物業拍賣，而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費，這就是「銀主盤」。
負資產│由CALL LOAN 至變成銀主盤 需時可長逹一年，爭取於期間解決問題
一般而言，由借款人開始斷供起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約4至12個月（關鍵在於借款人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理，從而減省法庭所需之收樓程序與時間），而期間按揭市場之負資產情況並無改善，甚或繼續嚴重（否則借款人人可自行賣樓還款予銀行），才有機會淪為「銀主盤」。
因此，如借款人單單因失業等短期情況，而無法供款，其實是有足夠時間另覓新工，如借款人因其他財政問題而斷供，便應盡早向專業人士尋求協助，或能提供更理想的解決方案。
負資產│向財務機構借貸按揭，被Call loan的機會較高?
不過如若不是由銀行做按揭，而是於財務公司/機構 或 做了發展商一按/二按，因物業價值下跌，而被Call loan的機會的確會較於銀行做按揭為高。主因是財務公司/機構 批出的按揭貸款較多數是年期較短的，又或是供息不供本的計劃，原本計劃的目的，是作一個短線的過渡，不是預計借款人如銀行按揭般借20至30年期。其貸款條款中，多數會有寫明是會每年/ 定期做評估，如發現「按揭欠款對物業估值比率」已超過100%，例如物業最新估值為400萬元，但未還貸款為450萬元，財務公司/機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率(例如由本來5厘息，升至10厘息)，以平衡風險。由於現時發展商提供的按揭計劃一般是夥拍財務機構借出貸款，是以當樓價下跌時，被Call loan的機會與向財務公司/機構借款相似。
不過，有部分財務公司/機構 批出的按揭貸款可能是10年或20年等屬於中長期貸款(Term loans)，這一類的受短期樓價下跌而立即Call loan的機會又相對做「供息不供本」一類貸款低一點。
負資產│如何能避免成為負資產呢？
樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。大家眼見大部份在97年的負資產物業到早已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。故此建議最好在入市時量力而為，盡量繳付較多首期，向銀行借較低成數按揭，並且每月依時供款，維持良好的信貸紀錄，就算真的不幸成為負資產亦無需過份擔心會被Call loan了。
2023按揭避險攻略│樓價跌，按揭被Call Loan？如何避過Call Loan的風險？
樓市下行，坊間不時傳出有業主被銀行Call Loan (提前償還按揭貸款)，不過按我們經驗及了解，市場流傳中的Call Loan個案，真正的Call Loan原因不在於樓價下跌，而是業主可能涉及其他問題。被Call Loan，不一定是「世界末日」，仍然是有多個解決方法。
資料更新日期: 2023年11月01日
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