近日，我們處理了一個求助個案，客戶以專才計劃來港，他居港大半年後，打算在香港落地生根，所以很快便購入了一個位於南區的海景單位，市值約5000萬，雖然他擁有高薪厚職，月入大約25萬，但他入職只有大半年時間並未能提供稅單，故此他打算以資產證明來申請按揭。如想了解更多按揭相關須知，可參閱按揭須知。
擁有高薪厚職，月入大約25萬，但他入職只有大半年時間並未能提供稅單，
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故此他打算以資產證明來申請按揭。
預計資產值豐厚，按揭批核仍沒有回音？
起初客戶認為他只是申請四成按揭，即貸款額2000萬，再加上他預計資產值應綽綽有餘，故他堅持無需我們協助，他自行透過銀行申請按揭便可，怎料到了臨近成交前的一個星期，按揭批核仍沒有回音，客戶感到非常無助，終於向我們求救。
什麼是資產水平按揭？1:1 資產
經深入了解後，由於客戶打算以資產作審批，他購入的單位市值5000萬，換言之起碼要證明持有5000萬以上的資產才能通過審批，客戶分別在香港及內地都持有不同資產，但始料不及原來銀行並沒有將所有資產計算在內呢！
資產水平怎麽計算？
資產水平是衡量個人或家庭財務健康程度的重要指標，計算過程簡單明確，主要分為三步：列出資產、列出負債，最後計算淨資產及資產負債比率。
1. 確認總資產
總資產指所有擁有價值的財務資源或財物，主要包括以下幾類：
流動資產
- 現金及銀行存款
- 股票、基金及其他金融投資
- 儲蓄型保單的現金價值
固定資產
- 物業（例如住宅、商業物業的市值）
- 汽車
- 黃金或其他貴重物品
其他資產
- 應收租金或其他固定收入
- 債券或其他定期收益投資工具
2. 確認總負債
總負債是指需要償還的債務，包括以下類別：
- 按揭貸款餘額（包括物業的房貸）
- 信用卡欠款
- 個人貸款
- 汽車貸款
- 其他債務（例如未償還的學貸或短期借款）
3. 計算資產水平
淨資產計算公式：淨資產 = 總資產 – 總負債
例如：
- 總資產：HKD 10,000,000
- 總負債：HKD 4,000,000
- 淨資產：HKD 10,000,000 – HKD 4,000,000 = HKD 6,000,000
資產負債比率計算公式：資產負債比率 = 總負債 ÷ 總資產
例如：
- 總資產：HKD 10,000,000
- 總負債：HKD 4,000,000
- 資產負債比率：40%（即 HKD 4,000,000 ÷ HKD 10,000,000）
資產負債比率越低，財務風險越低，資產水平越健康。一般會建議資產負債比率保持在 50% 以下。
何謂「資產」？
資產的計算方式如下：
- 物業作為資產的計算
銀行在評估資產時，會根據物業的估值進行計算，但現契物業的價值通常僅以其 50%作為可計算資產值。這主要是考慮到物業變現的時間成本與市場波動風險。 - 資產組合的影響
流動資產（如現金、股票）在資產總值中的比例越高，資產水平的穩定性和靈活性越強。而固定資產（如物業）則需要考慮其變現能力和市場價格波動。 - 國內外資產的考慮
若持有海外資產，銀行通常要求將海外資產一併列入，以完整評估資產水平。
而事實上，他在香港所持有的資產分別有現金存款約2500萬、股票總值500萬及五個工商物業估值合共約2500萬，他原先以為只須以香港方面的資產便足夠計算，但其實以現契物業作為資產的話，銀行只會以估值的一半作計算，即是現時物業資產值只是1250萬，換言之他所持有的香港資產總值約4250萬。
內地資產可作審批之用嗎？
然而，當時他並沒有太過憂心，因為他認為還有內地資產可以作審批，他在內地持有現金存款約500萬、5個國內物業估計約2000萬及國內股票總值500萬，但最後銀行表示只會計算其現金存款500萬，其他的國內資產不會作計算，即是香港及內地資產合計只有4750萬，依然不足夠批出按揭。
股票可作資產之一 ：但要留意股票在何方
根據筆者經驗所得，銀行對於內地產資基本上只會計算現金存款，而且該存款必須在業主名下戶口有三個月記錄並能提供月結單，銀行方會計算在內﹔至於國內單位，由於香港銀行未能作估值，故此亦不會作計算﹔另外國內股票，除非以實股寄存在內地銀行並提供足夠證明，否則寄存在證券行內的股票，銀行一律不會作計算。
透過財務公司申請按揭、再轉按
若然客戶早一點向我們求助，我們可以為客戶轉回以入息證明作審批，因為客戶已持續大半年在港工作，亦能提供聘書、糧單及銀行月結單等，雖然沒有稅單，但估計依然會有個別銀行能夠成功批出按揭，可惜現時距離成交期只餘不足一星期，我們只能透過財務公司申請按揭，最後我們覓得一間財務公司只須衡量物業質素，無須客戶提交入息或資產等證明，只用了三個工作天便批出1500萬及成功提取貸款，息率為11%及罰息期為3個月，結果成功解決了客戶燃眉之急，而我們亦會善用這3個月時間協助客戶轉按回低息銀行。
以資產證明申請按揭，怎料按揭批核沒回音，原來資產審批包括現金存款、股票總值以及現有物業，但有可能不包括國內物業及國內股票！最後客戶可以怎樣解困呢？
H2: 銀行審批花紅條件有哪些?
相信每個打工仔最期待的一刻必定是公司「派花紅」，大部份人都會認為「花紅」在申請按揭時一定能錦上添花，但原來「花紅」可能會令到按揭批核上出現困難，結果更會弄巧反拙呢！
近期有一位客戶就遇到這個難題，他購入了樓價約為2000萬的物業，打算申請六成按揭，我們原先計劃向他推介三間銀行，包括兩間大型銀行及一間高現金回贈的中小型銀行(當時現金回贈高達2%)。
由於他擁有高薪厚職及所有證明文件齊備，他很有信心能夠輕易獲得銀行批核，再加上他亦重視私隱問題，故此他只要求向一間大型銀行作出申請，而我們只需介紹銀行職員直接跟他聯絡，申程過程不想我們參與太多，我們尊重客戶的決定，就讓銀行職員直接與客戶溝通及跟進。
在兩星期後，我們再度聯絡客戶跟進其申請狀況，客戶告知他遇到批核上的困難，客戶表示他年薪過百萬，當中接近4成是屬於花紅部分，而花紅部分亦清楚列明在稅單內，以為會萬無一失，但銀行方面則要求客戶提供公司派發花紅月份的銀行月結單以核實月結單上的花紅金額與稅單上的花紅金額吻合。
H2: 花紅金額與稅單上金額不吻合
不過銀行卻發現客戶稅單顯示花紅約為55萬，但月結單入數紀錄花紅只有約27萬，到底另外的花紅去了哪兒呢﹖原來客戶公司以股票形式作為花紅派發給客戶，故此月結單上並未有顯示該筆花紅！
H2: 花紅以股票形式派發銀行未必受理
當刻所有迷團已經解開了，到底以股票形式作為「花紅」銀行會否計算在內呢﹖根據筆者經驗所得，若該筆股票(花紅)同樣有報稅並有在稅單中顯示吻合金額，一般來說銀行都會視作為花紅計算，故此該客戶的股票花紅銀行理應會計算在內的。
H2: 銀行要求提供相關證明
不過現在關鍵在於銀行如何將該筆股票的金額與稅單內花紅的金額吻合，始終股票價格有升有跌，若以現時股價作換算未必能與稅單上的金額吻合，故此銀行要求客戶追朔公司派股當日的股價並提供相關證明，好讓銀行再作換算，由於過去兩年客戶公司都在不同月份均有派發股票(花紅)，客戶實在難以逐一去提供相關證明。
H2: 每間銀行審批條件不同
在了解來龍去脈後，我們深知每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異，故我們立即安排原先計劃推介的中小型銀行作按揭申請，客戶只需提供近兩年稅單、糧單及銀行月結單等證明文件，終能成功批出6成按揭，但由於錯過了2%高現金回贈的優惠期，最後只取得1.1%的現金回贈，不過客戶表示總算令他解決了按揭上的難題，對相關安排已感到非常滿意。
資料更新日期: 2024年12月31日
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