轉按回贈2023 | 銀行加息轉按仍是好時機？

香港銀行5月初跟隨美國加息0.125厘，是今轉加息周期以來第4次，累積加息幅度0.75厘，連同上調H按鎖息上限，現時按揭息率較去年同期的封頂息率2.5厘，升了1厘，每500萬元貸款額，年期30年，每月供款多了2,696元。不過，現時按揭現金回贈創新高，可高達2.8%，如果現時轉按賺回贈，而轉用較高的封頂息的計劃，是否仍划算？

轉按現金回贈 | 現金回贈創新高可抵銷加息影響

現時普遍大行的按揭罰息期為2年，部分為3年，如若我們回看兩三年，即由2019年尾起至2022年中，當時大行H按封頂息率一直都維持於P-2.5%，亦即時現時息率為3.25厘，以上述例子貸款額500萬元及年期30年來計，每月供款較新做按揭少692元。不過如若轉按，現金回贈可達2.8%，即可以有14萬元，即使拆息於未來兩年持續觸及封頂息率，首2年的供款合共是多了1.66萬元，即轉按後仍賺約12萬元，而14萬現金回贈，亦等同於新息率下的約80%首年利息開支，可見轉按絕對有助抵銷加息的影響。

現金回贈有助抵銷加息影響例子: 假設貸款額500萬元、年期30年

H按實際按息 (P-2.25%, P=5.75%)	3.5%
月供	$22,452
較轉按前供款	↑$1,640 (原按息2.9%) ↑$692 (原按息3.25%)
現金回贈	$140,000*
首年利息開支	$173,470
現金回贈佔首年利息開支	約80%

*假設銀行按揭現金回贈為貸款額的2.8%
以上資料僅供參考，一切以銀行或貸款機構批核為準。

轉按現金回贈 | 2019年中前部分銀行封頂息率為P-2.85%

若2019年中前做按揭的人士，當時部分銀行封頂息率為P-2.85%，即現時實際按息2.9%，這樣轉按每月供款會多了1,640元，以兩年計便多了約3.9萬元，這個情況下轉按賺回贈，實際賺到的金額較少，是否做轉按便要看是否有套現加大貸款額以賺取更高回贈，再考慮把套現所得放到高息存款戶口或是作其他投資之用。

轉按現金回贈 | 高成數按揭轉按套現注意

另外，對於想做高成數按揭轉按套現的人士，亦要注意部分銀行對於高成數按揭的現金回贈計算方法，是不會計算按揭保險部分的貸款，例如600萬元單位，貸款80%(480萬元)，現時不選用按揭保險之下1,000萬元以下物業，按揭成數上限最高為6成，貸款額上限為500萬元，亦即是銀行現金回贈計算只計360萬元貸款額，即使現金回贈可以高達2.8%，但實質發放的現金回贈只有約10萬元，而非總貸款額480萬元的2.8%(13.44萬元)。