香港銀行5月初跟隨美國加息0.125厘,是今轉加息周期以來第4次,累積加息幅度0.75厘,連同上調H按鎖息上限,現時按揭息率較去年同期的封頂息率2.5厘,升了1厘。每500萬元貸款額,年期30年,每月供款多了2,696元。不過,現時按揭現金回贈創新高,可高達2.8%,如果現時轉按賺回贈,而轉用較高的封頂息的計劃,是否仍划算?
轉按現金回贈 | 現金回贈創新高 可抵銷加息影響
現時普遍大行的按揭罰息期為2年,部分為3年,如若回顧過去兩年至三年,由2019年尾起至2022年中,當時大行H按封頂息率一直都維持於P-2.5%,亦即時現時息率為3.25厘,以上述例子貸款額500萬元及年期30年來計,每月供款較新做按揭少692元。不過如若轉按,現金回贈可達2.8%,即可以有14萬元,即使拆息於未來兩年持續觸及封頂息率,首2年的供款合共是多了1.66萬元,即轉按後仍賺逾12萬元。而14萬現金回贈,亦等同於新息率下的約80%首年利息開支,可見轉按絕對有助抵銷加息的影響。
轉按現金回贈 | 2019年中前部分銀行封頂息率為P-2.85%
如若是2019年中前做按揭的人士,當時部分銀行封頂息率為P-2.85%,即現時實際按息2.9%,這樣轉按每月供款會多了1,640元,以兩年計便多了約3.9萬元,這個情況下轉按賺回贈,實際賺到的金額較少,是否做轉按便要看是否有套現加大貸款額以賺取更高回贈,再考慮把套現所得放到高息存款戶口或是作其他投資之用。
轉按現金回贈 | 高成數按揭轉按套現注意
另外,對於想做高成數按揭轉按套現的人士,亦要注意部分銀行對於高成數按揭的現金回贈計算方法,是不會計算按揭保險部分的貸款。例如600萬元單位,貸款80%(480萬元),現時不選用按揭保險之下1,000萬元以下物業,按揭成數上限最高為6成,貸款額上限為500萬元,亦即是銀行現金回贈計算只計360萬元貸款額,即使現金回贈可以高達2.8%,但實質發放的現金回贈只有約10萬元,而非總貸款額480萬元的2.8%(13.44萬元)。
轉按現金回贈 |只用坊間網站的銀行牌價去計,隨時「明賺實蝕」
在這個計算方法下,變相真實現金回贈只有約2.1%。不過,亦有部分銀行計算方法較寬鬆,可以連同部分高成數貸款去計算現金回贈。每間銀行審批準則及計算方法也有差異,如果只用坊間網站上的銀行牌價去計算,隨時「明賺實蝕」。建議找有信譽大型按揭代理協助計算及分析,以取得真正「筍價」。
資料更新日期: 2023年5月30日
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來源:on.cc東網 (2023/05/13)
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美國加息影響|香港供樓人士注意!銀行跟加按揭利息先兆逐個數|按揭通識
美聯儲局加息步代大又急,6月再加息0.75厘,聯邦基金利率目標區間上調至1.5%至1.75%。按利率期貨顯示,聯邦基金利率年底有約88%機率,至少升上3.5厘至3.75厘,意味著仍有2厘的加息空間。
美國接連加息下,香港銀行何時會有壓力要「跟加」?有沒有先兆可讓大家提早作出部署?