銀主盤買唔買得過？全面剖析銀主盤優缺點、按揭申請、拍賣流程

「銀主盤」嘅放盤量喺今年第三季突破300個，係2008年金融海嘯以嚟最多。當物業代理嘅放盤或新聞標題見到「銀主盤」，好多時會標榜係「大平賣」、「蝕讓」、「低於市價」，如果想執平貨買番個，申請按揭時有咩要提防？

甚麼是「銀主盤」？

若業主未能按時償還按揭貸款，放貸嘅銀行或財務公司(銀主)就有權將物業收番嚟，經法庭審理，執達吏清場，再透過代理或拍賣行轉售，呢個就係所謂嘅「銀主盤」喇。

「銀主盤」點樣定價？

「銀主盤」嘅叫價唔會僅僅夠用嚟償還原業主未還清嘅按揭貸款就算，而係根據測量師估價及銀行開價而定。而銀行訂價時，一般需考慮是否足夠償還樓按及其客人在該銀行的業主貸款，如信用咭，私貸等。售出所得嘅資金，用嚟還清按揭貸款畀銀主之後，如果仲有剩，就會畀番原業主。

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是否「蝕大本」都一定要賣？

因此，「銀主盤」唔一定係「蝕大本」、「低於市價」。只係多業主出現斷供情況嘅時候，通常係經濟疲弱、資產市場淡靜、樓價低迷，而銀行寧願劈價套現，導致出現呢種錯覺。亦有部份銀主盤，拍賣價未達銀主要求。因此會唔賣收回。

另外，若業主連供樓都無錢，都不必期望單位有花錢裝修保養，部分「銀主盤」可能係因為單位內部日久失修，或者有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗，甚至係凶宅，引致估價「低於市價」。

銀主盤買唔買得過？

銀主盤通常比市價低，因為呢啲物業是由銀行或財務機構收回後再出售，目的係要吸引有興趣嘅買家，迅速變現。而部分銀主盤更位於優質地段，或者係因為業主財務問題而被收回，而非物業質素有問題。所以對於不少想入市置業嘅人嚟講，就係一個非常吸引嘅選擇。

但同時都要留意銀主盤嘅風險。首先銀主盤往往未經翻新，有啲可能因為業主無力維修而狀況較差，需要進一步裝修。另外，物業內部情況可能不明確，買家喺購買前未必能夠去睇，又增加咗風險。銀主盤亦有可能涉及租戶問題，或者仍有業主或租戶居住，處理租戶問題可能需時，且費用不菲。而銀主盤嘅購買過程中更可能會出現額外費用，如支付欠款嘅用或處理法律問題嘅成本。

因此，如果你對物業狀況有充分了解，且能夠承擔潛在嘅風險同費用，銀主盤會係個唔錯嘅選擇，特別係當物業位於需求旺盛嘅地區。然而，建議大家喺購買前，先請專業律師同測量師檢查物業，仔細評估潛在嘅法律同財務風險。

「銀主盤」的買賣流程

喺買賣流程上，「銀主盤」同二手樓亦有啲不同。買二手樓時，會先簽署「臨時買賣合約」，通常14日後先再簽「正式買賣合約」；但投得「銀主盤」後，買家就要即刻畀樓價嘅10%做訂金，同埋簽署「正式買賣合約」，普遍喺45日後就會正式成交。由於銀主盤的交易流程較一二手買賣快，所以「銀主盤」買家應盡早準備所有所需文件申請按揭。為了加快按揭申請流程，建議買家提前與銀行或按揭經紀聯絡，作預先評估可承受貸款額度，以確保日後順利完成買賣。

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H2：「「銀主盤」申請按揭要注意

一般嚟講，「銀主盤」按揭同其他二手物業一樣，貸款年期最長可以做到30年，按揭息率都唔會特別高過一般二手樓。

不過，要注意若買「銀主盤」銀主通常要求必買必賣。如果個銀主盤有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗，甚至係凶宅，可能會不獲批按揭，到時買家要預備隨時抬錢full pay。

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