美國聯儲局一如預期再次加息0.25厘,聯邦基金利率升至介乎5厘至5.25厘,為今年內第10次加息,累計加息已達5厘。滙豐銀行宣布上調港元最優惠利率(P)12.5點子,由5.625厘升至5.75厘,以現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%計,現時實際按揭升至3.5%。
香港加息 | 利嘉閣按揭黃詠欣:料美息近見頂
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計美國利率已經見頂,但第3季調頭減息的機會不大,至於香港銀行是次跟隨加P,也屬預期之內,原因是近日銀行體系總結餘早前已跌穿500億港元,同時1個月拆息由4月中下旬起已經重上3厘以上,近日更進一步升至3.5厘以上,資金成本升都令到銀行有加P的壓力。不過加幅0.125厘影響相對溫和。以500萬元貸款額,年期30年計,於加P後實際按息升至3.5厘,每月供款多約347元,首年利息開支多約4,464元。(見圖1)不過,由於近日大型銀行上調按揭現金回贈至2.5%,如選用高成數按揭計劃更可高達2.6%,是歷來的新高水平,相信足以抵銷加息的影響。黃詠欣舉例,以500萬元貸款額計,有貸款額2.5%的現金回贈(即 12.5萬元),已等同於近9 個月的利息開支,有效抵銷了加息的影響。(見圖2)
香港加息 | 對供樓人士的影響算是溫和
黃詠欣解釋,本地銀行於第二季仍積極搶佔按揭市場,年初中小型銀行帶頭下調按息後,大型銀行於3月亦把二手物業的實際按息下調至3.375厘,與一手新盤看齊。即使現時加息0.125厘至3.5厘,但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘,低了0.125厘。對供樓人士的影響算是溫和。加上大中小型銀行皆於第2季先後上調按揭現金回贈至歷史新高水平吸客,有助進一步減淡加息的影響。預計可令早前憂慮加息影響的準買家,加快入市決定,有利樓市平穩向好。
香港加息 | 把握現時高現金回贈的優惠
至於供樓中的人士,黃詠欣則建議可把握現時高現金回贈的優惠,善用轉按賺現金回贈,以上述例子來說,500萬貸款為例,轉按後可亨逾12.5萬元的現金回贈,扣除律師費等開支約1萬元,同樣有助抵銷部分供款利息開支,變相以更低息供樓。
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美國加息影響|香港供樓人士注意!銀行跟加按揭利息先兆逐個數|按揭通識
美聯儲局加息步代大又急,6月再加息0.75厘,聯邦基金利率目標區間上調至1.5%至1.75%。按利率期貨顯示,聯邦基金利率年底有約88%機率,至少升上3.5厘至3.75厘,意味著仍有2厘的加息空間。
美國接連加息下,香港銀行何時會有壓力要「跟加」?有沒有先兆可讓大家提早作出部署?