滙豐(00005)宣布上調港元最優惠利率(P)12.5點子，由5.75厘升至5.875厘，以現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%計，現時實際按揭升至3.625%。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計，早前有中小型銀行已把H按鎖息上限調整為5.875厘(即最優惠利率（P）)水平，反映部分中小型銀行不再積極於按揭市場，種種迹象都顯示，香港銀行資金成本壓力正上升，本次跟隨美國加最優惠利率（P）屬預期之內，而幅度僅為0.125%則較預期溫和。

香港加息 | 香港加P幅度較預期溫和

連同是次上調P，香港這轉加息周期累積加息0.875厘，幅度明顯較美國溫和，連同期間銀行曾調整按揭封頂息率，實際按息較一年前未上調封頂息及未加P前，累積加了1.125厘。以每100萬元按揭貸款額計，現時供款較一年前上升約609元( +15%) (見圖1) 。不過今年第2季起多家銀行先後多次上調按揭現金回贈，現時部分銀行非按保現金回贈升至2.6%至2.8%，足以抵銷數月的按揭利息支出。假設貸款額500萬元的話，可以有約13萬元現金回贈(以最低2.6%回贈計)，便等同於息率3.625%之下，抵銷了約9個月的利息開支。

香港加息 | 善用轉按去抵銷加息的影響

黃詠欣提醒，供樓人士要把握現時銀行仍以高現金回贈搶客的時機，善用轉按去抵銷加息的影響，特別是過去只做50%按揭的過千萬元物業單位，現時轉按，可套現更多資金及賺到更高現金回贈，足以抵銷加息影響。特別是早前做了發展商高成數按揭人士，如若步入加息期的話，也可把屋早前金管局放寬按揭措施的機遇轉回銀行計劃，節省利息開支的同時可賺到現金回贈。

香港加息 | 大碼物業業主留意

同時，一批大碼物業的業主，善用轉按套現再放回按揭高息戶口，可節省更多利息開支。以1,500萬元物業為例，在新修訂下不用按揭保險下可以套現金額較50%按揭多約300萬元，以現時銀行轉按現金回贈普遍有2.6%至2.8%來說，保守計算可取得逾27萬元的現金回贈，較原來50%按揭可賺取的現金回贈多近8萬元(+40%)。套現多出的數百萬資金即使沒有任何投資或定期打算，單純放於按揭掛鈎高息戶口中，可收回等同於供樓的利息，也即是說多了一筆免息流動資金

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來源：香港經濟日報 (2023.7.27)

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