【香港樓市】美國聯儲局加息5次，累計加息已達3厘後，香港銀行終於正式展開加息周期，9月22日宣布上調最優惠利率(P) 0.125厘，雖然加幅比市埸預期的0.25厘溫和，連同早前大型銀行已上調H按鎖息上限，對新造按揭人士來說，等同已累積加息0.375厘。
每月供款開支會升989元
每500萬元貸款額，年期30年來說，每月供款開支會升989元(+5%)。至於現正供樓的人士，相同貸款額及年期來說，在加息0.125%之下，每月供款開支亦會升327元(+1.66%)。
今次加息 各銀行的按息不再一致
香港這一轉加息周期與2018年最大不同，是這一次各銀行的按息不再一致，而且不同銀行推出不同的P按、H按及定息計劃，當中又分開新盤及二手按揭都有不同息率及優惠，按揭產品趨向多元化。
新盤按揭提供更多優惠
由於部分銀行對新盤按揭提供更多優惠，例如有大型銀行的新盤與二手H按，息率相差0.25厘，以500萬元貸款年期30年來說，兩者每月供款相差662元(+3.3%)，有銀行助攻，加上一手物業發展商會提供較靈活的付款方法，預計未來一手物業吸引力會較二手物業大，同時於加息周期下受的影響會較二手市埸少。(見圖表)
| 假設500萬貸款 年期30年 | 新盤 H按 (CAP P-2.5%) | 二手物業 P按 (P-2.4%) | 二手物業 H按 (CAP P-2.25%) | HSBC 首年定息 |
| 實際息率 | 2.625% | 2.725% | 2.875% | 2.75% |
| 每月供款 | $20,083 | $20,346 | $20,745 | $20,412 |
| 放寬壓力測試前 （按揭利率＋3%） | $47,971 | $48,499 | $49,295 | $48,631 |
| 新壓力測試要求 （按揭利率＋2%） | $42,845 | $43,345 | $44,101 | $43,471 |
金管局下調按揭壓力測試要求
另外，金管局下調按揭壓力測試要求，由原本的按揭利率加3厘，至按揭利率加2厘，這對近1至2年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。因為這批業主當初是用當年低息去評估自己的供款能力，如這期間收入未有增長，「上會」時如息口再上升，如不放寬壓測要求，這批買家上會或會遇上困難。
政府應慮放寬「額外印花稅」(SSD)
除了放寬壓測，建議於樓價開始下行之時，政府應同時考慮放寬「額外印花稅」(SSD)等辣招，令香港樓市不會「硬著陸」。
來源: 香港財經時報HKBT (2022/09/25)
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加息「殺到埋身」，選用定息按揭還是浮息按揭較划算？
一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣，不論H按、P按，還是定息按揭，都各有優劣，在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。，絕大部分銀行的H按產品，皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎，同時再設有一個封頂息率（又稱鎖息上限），普遍是與P按息相同的。也即是說是，在市場資金泛濫，資金成本低時，選用H按的人，可以較低息去供款，但即使市場資金緊張，拆息抽升，也會有個封頂息率保障，不會較P按用家多付利息。
甩名財技錯誤示範 險撻訂收場
窮畢生精力同心機去實現夢想，但可能憑一個傳言，便能摧毀你多年的努力。特別是置業方面，坊間有不少關於「甩名轉高成數按揭」的不負責任傳聞，教大家兩夫婦可用「甩名」自製首置身份，再各自申請8至9成嘅高成數按揭，用最小資金，做最大摃捍，將物業一變二。不過，當中風險是「傳言」沒有交待的。
甩名完美示範，零首期一變二
真實個案
背景：公務員的夫婦，分別是55及60歲，正計劃退休後生活及理財目標。他們已看中一個新界區新盤，想購入作未來退休居所，並把夫婦2人原有持有聯名持有的物業出租。
疑問1：以聯名物業甩名予丈夫，太太可再以首置身分置業？
疑問2：想保留流動資金，不希望把積蓄全放到新盤首期上，又因考慮到離退休只餘約10年左右，不想借太盡，擔心日後供款壓力，能否以原有物業，套現首期資金？
疑問3：夫婦2人皆近退休年齡(離退休只餘約10年左右)，按揭年期會否受影響？
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