香港減息周期 | 新盤按揭 | 「西餅客」重現 | 一手新盤熱賣
將軍澳新盤海茵近日銷情報捷,多番錄得俗稱「西餅客」(即買樓猶如買西餅般「一打」買入)的大手成交。一組買家看好項目的租金回報率,日前再斥資購入兩個一房單位,至今已累計購入25個單位,價值逾1.3億元。有指項目於減息後銷情有追近今年撤辣後的樓市「小陽春」之勢。一手新盤熱賣,或者可以借此契機談新盤按揭的注意事項。
香港減息周期 | 新盤按揭 | 即供付款計劃 | 發展商提供折扣優惠
房地產屬於高槓桿的產業,一般發展商為了盡快取得回報,會為選擇「即供」的買家提供折扣優惠。「即供」乃指買家簽訂臨約之後,一般在90至360日內做好按揭付清樓價,而通常愈快付清,發展商提供的折扣就愈多,當中涉及的金額可以高達數十萬(樓價的3-9%)。
香港減息周期 | 新盤按揭 | 建築期付款 | 扣減發展商優惠後的折實價
而建築期付款(簡稱「建期」)則指買家於項目落成前三個月,取得入伙紙才開始供樓,後者可以享有的折扣優惠往往較少。要留意的是,向銀行申請按揭時,銀行一般會以扣減發展商優惠後的折實價(俗稱「光豬價」)計算按揭成數,假設一位買家購入原價為600萬的單位,其後發展商提供9%折扣,然後買家希望做九成按,銀行的貸款額只會是「光豬價」的九成,即491.4萬,而非原價的九成,即540萬。買家享受發展商優惠的同時要管理好期望。
香港減息周期 | 新盤按揭 | 買家自行衡量不同銀行按揭計劃做出選擇
「即供」和「建期」各有利弊。「即供」優勢在於買家可以盡享發展商優惠,只是其對買家手持資金的要求甚高,買家要一早預備充裕首期以在短時間內付款予發展商,且買家在收樓前要同時供樓和應付短期的租樓開支。「建期」買家不用在收樓前承受供樓租金雙重壓力,資金靈活性較大,但他們所面對的挑戰卻是未來的不確定性。
香港減息周期 | 新盤按揭 | 分析即供與建期的利弊
每當遇上加息周期,銀行對於按揭申請者的入息要求會因應利率而上調,買家若薪金加幅追不上,可能要找擔保人幫忙,又或準備更大筆的首期以減低入息要求;銀行估價亦是一項重要因素,如適逢樓市一路下行,到了交樓期,銀行給予的估值可能會較買家簽訂臨約時為低,以一個800萬元的單位為例,假如交樓前一刻銀行估價低一成,只有720萬元,買家做八成按的首期便會由160萬升至224萬元,買家需要籌措多64萬元「抬錢上會」,此案例還未計算一旦發展商延期交樓,銀行估價可能會進一步降低。而不論「即供」抑或「建期」,買家都要比較不同銀行按揭計劃所提供的優惠。
「即供」和「建期」各有利弊。「即供」優勢在於買家可以盡享發展商優惠,只是其對買家手持資金的要求甚高,買家要一早預備充裕首期以在短時間內付款予發展商,且買家在收樓前要同時供樓和應付短期的租樓開支。「建期」買家不用在收樓前承受供樓租金雙重壓力,資金靈活性較大,但他們所面對的挑戰卻是未來的不確定性。每當遇上加息周期,銀行對於按揭申請者的入息要求會因應利率而上調,買家若薪金加幅追不上,可能要找擔保人幫忙,又或準備更大筆的首期以減低入息要求。
「即供」和「建期」各有利弊。「即供」優勢在於買家可以盡享發展商優惠,只是其對買家手持資金的要求甚高,買家要一早預備充裕首期以在短時間內付款予發展商,且買家在收樓前要同時供樓和應付短期的租樓開支。「建期」買家不用在收樓前承受供樓租金雙重壓力,資金靈活性較大,但他們所面對的挑戰卻是未來的不確定性。每當遇上加息周期,銀行對於按揭申請者的入息要求會因應利率而上調,買家若薪金加幅追不上,可能要找擔保人幫忙,又或準備更大筆的首期以減低入息要求
香港減息周期 | 新盤按揭 | 準買家需衡量自身供款能力
銀行為新造按揭提供的現金回贈去年曾觸及貸款額2.3%至3%,雖然今年銀行大削回贈優惠,但讀者可留意銀行會否趁減息周期開展及年尾跑數推出「快閃」優惠。 「西餅客」再現,令人回想昔日樓市瘋狂年代,不少人「摸貨」圖利,即買家簽署臨約後,在正式成交前再將其權益轉售予他人賺取差價。今年撤辣後,大家曾預期會有這類短炒行為,不過最後其實為數不多。準買家們要留意近年的新盤都有條例明確規定不准「摸貨」,切忌未做足功課就貿然出手,否則最後可能弄得要硬着頭皮上會或撻訂收場。
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