香港減息周期 | 香港再次跟減  實例計算「供平過租」還是「租平過供」？

香港減息周期 | 美國減息香港再跟 | 整體市場反應

聯儲局展開一連兩日議息會議，一如外間所料減0.25厘。截稿前共和黨很大機會同時取得參眾議院多數，有分析指若美國新一屆政府重推保護主義的經濟措施，有機會刺激通脹，繼而減慢下一年的減息步伐。而消息公布後，本地銀行亦再次旋即宣布跟減最優惠利率（P）0.25厘，並於11月11日生效，意味著最新的P由5.625厘進一步下調至5.375厘。香港再次跟減後，今年底和來年首季的減息壓力不大。那麼以目前來說，市場暫時是「供平過租」還是「租平過供」？

香港減息周期 | 太古城實際例子 | 若再減息可能會出現「供平過租」

現時市場實際按息一般為5.375厘（P）減1.75厘，即3.625厘。以太古城為例，太古城近月曾錄得一宗中層G室單位建築面積800呎單位的成交，成交金額為928萬元。假設該單位乃承造七成按揭，供款年期30年，則每月的供款額為$29,626元。同一座、同樣位於中層，面積一樣但為F室的另一單位，目前則正以$28,000元招租，從帳面看來，不用向業主還價已是「租平過供」。惟若果本地銀行繼續減P，同時租金回報率繼續上升，情況則會開始出現變化。假設來年香港的P再減0.5厘至3.125厘，每月的供樓開支將會下降至$27,828元；而如果前述的F室單位樓價同為928萬元，同時租金回報率由本來的3.6厘升至3.8厘的話，則租樓開支會變為$29,386元，數字較供樓高。

香港減息周期 | 「供平過租」的現象已出現 | 買樓供樓的吸引力較高

反映二手大型屋苑租金水平的中原城市租金指數（CRI）9月份錄得123.94，屬過去五年新高，其中租金回報率在8月份錄得3.43厘。全港各區不少屋苑近月回報率可以高達4厘或以上，相信實際上個別地區早已出現「供平過租」的現象。當然，「十五十六」的準買家不能只比較每月支出，還要看多項因素。例如如果準買家首期資金較少，需要向銀行承造九成按揭，就算將最新減息息率計算在內，前述的928萬元單位的月供金額都會由$27,828元急升至$36,673元。相反，如準買家手上持有大量資金，假設他只需做六成按，首先其每月供款可降至$23,852水平，其次如果銀行有提供按揭掛勾存款戶口，他亦可將大筆資金存進該戶口，以抵銷部份利息支出。再者，供樓的部分支出乃屬於本金而非利息，租金則全數「有去無回」，可見因應買家的財務狀況，某些情況下買樓供樓的吸引力較高。

香港減息周期 | 准買家仍觀望樓市氣氛居多 | 吸引專才來港置業

近期樓價由低位稍為反彈，不少人可能仍然持觀望態度，傾向先租樓，然後靜待自己心目中的入市良機，以致租務市場近月保持活躍。日前世界桌球天王奧蘇利雲透過「優秀人才入境計劃」取得身份證成為香港居民，表示香港有好稅制，且美食和文化令香港成為理想居住地，未知未來的專才需求會否進一步刺激租務市場，令供樓租樓的差距更加明顯？最終兩者孰優孰劣，還須看大家手上有否充足資金、如何理解接續的息口及樓價走勢，以及自己的生活需求等。

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