最近有客戶查詢，兩年前客戶跟妻子聯名購入一個價值827萬的物業，當時敍做6成按揭(尚餘貸款額為469.2萬)，當年息率為H+1.24%(鎖息上限為P-3%)，罰息期過後，現時物業估值為831萬，現時息率為H+1.3%(鎖息上限P-2.75%)，到底現時透過轉按賺回贈及套現可行嗎?
經筆者分析後，現時按揭息率亦比兩年前略高，而且近兩年的物業升幅不多，若客戶單純轉按做6成按揭，似乎套現金額不多，雖然連同現金回贈及高息存款戶口一併去計算都能達到慳息效果，但實在不太顯著，建議客戶可以考慮透過「新按保」計劃做高成數按揭便能真正達到套現效果。
筆者當然了解到「新按保」只可轉按並不能套現，但理論上客戶可以近親轉讓甩名再做「新按保」計劃的。假設丈夫甩名將物業轉到太太名下，以最新估值831萬，最高貸款額可達720萬，扣除尚餘貸款額469.2萬，即可套現約250.8萬，另加銀行轉按現金回贈為貸款額1%，即約4.98萬(按保部分不設現金回贈)。
最後要注意，甩名轉按的成本，除了律師費，更要留意物業買賣印花稅開支，以上述例子，樓價831萬，如是夫妻其中一個甩名，即要繳付樓價一半的印花稅，約為10.55萬，如果是近親轉讓，印花稅則為31.16萬。另外做高成數按揭會有按揭保費，雖然可以加借，但會反映在每月供款負擔上，並且要留意將要轉名的人是否持有物業及是否有按揭在身，以及是否有足夠入息證明能通過壓力測試等。
來源：思考HK （2020年12月31日(四)）
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