自從去年3月踏進加息周期，加上種種因素，香港樓市結束廿年升市，轉勢調頭下跌；相反，供樓利息上升令不少家庭選擇租樓，政府去年推出不同「搶人才」計劃，也進一步推升租務需求，租金持續向好。持續多時的「供平過租」定律，時至今日是否已經玩完？今次小編就實際比較不同屋苑的供樓價和租價，也找來樓市專家，探討今時今日究竟是租樓划算，還是買磚頭更著數。
討論「供平過租」還是「租平過供」之前，先回顧最近1年美國議息結果及香港銀行利率變化。
美國加息周期從去年3月份經已開始，並已連續加息11次，為近22年的高峰。本港主要銀行在近八次美國加息中，有五次跟隨加息，使息口持續高企，直接加重業主的供樓負擔，難免讓準買家望而卻步。至於下次議息結果公布日期為香港時間9月21日，聯儲局上次議息會議記錄暗示，未來可能繼續加息。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣相信，美國息口已接近見頂，但仍有可能年內加多一次息。由於本港銀行同業拆息(Hibor)仍然高企，部分中小型銀行已將按揭封頂息率調升至P的水平，反映中小型銀行資金成本壓力較大，所以她估計香港銀行今年內仍有機會再加息0.125厘，年底至明年中前減息的機會不大。
關於「最優惠利率按揭」(P按)和「拆息按揭」(H按)兩種利率選擇，可以參考之前「教你入伙」的文章(傳送門)。
從上述例子可見，無論是在九龍、新界，還是港島區，全港各區大型指標屋苑的新近易手單位，以成交價計的按揭供款都比同類單位的租價要高。差距最窄要數到沙田第一城，一個304方呎的中層兩房戶，以「上車價」483萬元售出，若借七成按揭，月租與每月供款相差約2,400元；若果借足九成，每月供款額要比月租多約6,800元。這已經是月供與月租差距最小的例子，其他屋苑若以九成樓按計算，每月供款額更加較月租動輒多上萬元、以至萬多元。
再檢視樓齡新的半新二手盤，「租平過供」情況似乎更明顯，若以九成按揭借貨計算，供款額較同類單位月租起碼多1.4萬元，幾乎可以額外多租一個元朗Park Yoho的兩房單位。而在樓價本身高昂的地區，例如啟德，兩者差距進一步拉闊，供款額比租金高逾2萬元，可以同時多租一個同類租盤。
可注意的是，從上述比較可見一個簡單原理：當按揭成數愈低，每月供款額會愈少，供樓也會變得愈划算；反之亦然，按揭成數愈高，愈會拉開與租金的距離，租金便愈相對變得便宜，這亦反映了小業主在加息周期下，供樓負擔確實受到影響。
「租平過供」：租金回報低過供樓利率
對於「供平過租」時代是否已過去，黃詠欣坦言，近年「租平過供」的情況相當普遍，原因是租金的升幅於過去15年來，一直大幅落後於樓價的升幅。數據顯示，由2008年初至今，租金指數的升幅約為48%，但同期樓價升幅高達135%。
除了租金與樓價(供款)的比較，黃詠欣提出另一個重要的比較數據，就是租金回報率與供樓息率的距離。目前大型屋苑的租務回報率平均約為2.6%，但現時普遍銀行實際按息已升至3.625%，兩者差距巨大，可見「租平過供」的情況短期內難以扭轉。
「供平過租」：僅少量上車盤做到
她續指，影響「租平過供」的因素還有很多，其中包括供求因素。一般樓齡較新的屋苑，樓價較高，而投資者比例較多、租盤量較充裕的話，「租平過供」情況會較普遍。可是，一些較舊，但租務暢旺的屋苑，仍可找到一些「供平過租」的選擇。例如近日有劈價成交的沙田偉華中心，錄得兩房單位成交價低見402萬元，以30年期、七成按揭，及息率3.625厘計，月供約1.28萬元，但是同類單位近月租金約1.4萬元。
對於租買市場市況，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，根據差估署數字，租金指數已連升五個月，反映租務市場表現在年初通關後已向好；反之，差估署樓價指數在年初連升四個月後，5月及6月份倒頭連跌兩個月，顯示租買市場正處於此消彼長階段，他相信不少準買家轉買為租。
供平過租 | 應作多方位考慮
除了每月供款額與租金的比較，買樓和租樓之間仍存有眾多因素需要考慮，實不宜只看單一的條件。以下羅列了租樓與買樓的主要優缺點，不妨藉此作為衡量租買較全面的考慮。
供平過租 | 一：買樓作資產的好處
黃詠欣提到，選擇買樓還是租樓不應單是月供和月租金額的比較。租樓和供樓其實是兩個不同的概念，因為租金是單純的支出，亦即一些付出了就不能收回的金錢；但買樓就包含本金和利息，亦可以作為一項資產，不但業權可以承傳，留給家人，將來亦有機會享受資產升值的益處。
再者，擁有物業的業權，亦意味有隨意改動單位的自由。在不影響單位結構的原則下，作為業主可以隨自己的喜好裝修和改動單位，例如打通兩間睡房、加裝入牆式傢俱、按喜歡的風格選擇裝修物料等，由此打造出符合個人口味的家居。反之，如果只是租樓，小至在單位鑽一個孔，亦應先取得業主同意，始終單位業權在於業主。
此外，買樓作為資產還有一個很大的好處，就是保障退休後的生活。在收入穩定的時候，租樓或買樓都行得通，但當退休後沒有固定收入，買樓作為資產的好處就明顯浮現。待退休時，初初買樓的按揭已經斷供，還可以繼續居於單位，有所依靠。同時，也可考慮用物業申請「逆按揭」， 以安享晚年。
供平過租 | 二：買樓要付首期及雜費
不得不提的是，買樓的初始資金不容忽略。當中除了牽涉不菲的首期，亦包括一系列的雜費開支，包括置業印花稅、律師費、代理佣金等，加起來至少也上十萬元，再加上數十萬的首期，還未計裝修費和添置傢俱，要「上車」手頭沒有上百萬元的流動資金，也未算穩陣。當然，租樓也非完全毋須預備資金，「兩按一上」涉及數萬元，也同需支付代理佣金和添置傢俱及電器，惟比較起來，金額就要少得多。
再計到入伙後，租樓通常是「全包」，租客毋須付管理費、差餉或地租，但同樣可以享受到會所設施等。至於買樓置業，則每月要交管理費，按時要交差餉、地稅或地租，每月支出或需過千元，尤以新樓價格較高。
供平過租 | 三：租樓體驗各區生活
租樓常為人垢病的是租金一去不返，但租樓的一大好處是可以到處體驗不同地區的生活，亦可進駐樓齡較新的屋苑。陳海潮提到，租樓的靈活度較買樓大，特別適合某些客群，例如沒有小朋友、愛好靈活的新婚夫婦，這類租客不介意每隔幾年搬一次屋，反而可因此體驗居於不同環境，在不同區份都生活一遍。相反，如果是有小朋友的家庭，不難想像經常搬屋會帶來困擾。所以要租樓還是買樓，也須按家庭結構和個人喜好的生活模式而定。
同時，如果買樓的目標預算不多，例如想以「4字頭」至「5字頭」上車，很多時候需要選擇樓齡較舊的盤源。可是，新舊樓的租價不會相去太遠，而且落在不同區份的新舊樓，較新樓齡單位的租金更有可能與舊樓睇齊，即是租樓可以較低的價錢享受到新樓生活。
供平過租 | 四：對樓市前景的看法
考慮租樓還是買樓亦牽涉對樓市前景的看法，物業資產始終是一項投資，即使只是買樓自住，樓價上漲會帶挈所持物業升值，「買磚頭保值」就是這個意思。展望後市，陳海潮表示，根據差估署數據，反映今年初起樓價連升四個月後，至第二季進入調整期，5月及6月連跌兩個月，相信今季將繼續下調，樓價指數將續偏軟。他又預料，計及第三季，樓價將累跌2%。
不過，他認為今年尾季有利好因素支持，包括政府批出專才計劃，數萬名專才陸續來港，刺激住屋需求；租務市場興旺，有助帶動投資者入市，支撐整體樓市；本港經濟復甦持續，失業率維持低水平，飲食及旅遊業逐步恢復；市場憧憬今年《施政報告》有機會調整辣招政策。以上利好因素疊加下，陳海潮預期年底樓價有望觸底，全年可望錄得累積升幅6%至8%。
然而，對樓市前景的看法其實可以很個人化，從歷史來看，本港樓價趨升；短期來看，一般認為樓市進入調整階段；中長期而言，卻牽涉多項內外因素。不論如何，入市買樓因應個人對後市的看法而定，下文有學者提供的入市時機貼士，不妨參考。
供平過租 | 租買策略：先租，觀察至年底，後買
租樓還是買樓，要考慮的因素很多，如果有意買樓自住作為長遠資產，入市時機就顯得非常重要。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，如果本身具備買樓的財政能力，又有長期穩定居所的需求，買樓其實是十分適合。雖然現時租務市場受專才輸入及暑假旺季刺激，租金上漲，但在現在時勢下，他建議可先租、再觀察、後買。
關焯照指出，現時樓價仍在下跌，可以「睇定先」，先行租用單位，待樓價跌夠才入市。租樓有租約綑綁，會否妨礙入市時機？他表示現時普遍租約是「一生一死」，租滿1年後可以自由決定是否續租，即使正在租樓也照樣可以入市，而樓市下行，在樓價低位入市有機會抵回部份租樓支出。簡單來說，他認為現在時間點是宜租不宜買，但並非不買，惟購買的時間可以稍為延後。
關焯照認為，本港及內地經濟仍有待復甦，近期又有發展商劈價發售油塘新盤，二手市場短期內會受壓，展望本季、以至下季樓價或仍未見底。因此，他建議可租樓最少至年底，期間觀察樓價的變化，如果屆時樓價已有觸底跡象，便可趁機入市。他提醒，租屋時記緊選擇「一年生約、一年死約」的單位，而不要選擇2年死約的租盤，以免被租約鎖死，錯失入市良機。
來源：橙新聞 (2023.8.25)
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