上文提及，兩年多前購入新盤而選擇建期的買家，現時即將要上會，但卻要面對壓力測試、銀行對按揭業務取態不積極及出現估價不足的問題，可能最終逼於無奈撻訂，導致損失慘重、血本無歸，也許有人會認為這些買家在入市時應該考慮各種風險，現在不能輸打贏要！
銀行對按揭業務取態不積極及出現估價不足的問題，可能最終逼於無奈撻訂，
導致損失慘重、血本無歸
一手盤2024 | 建期付款 | 建期買家難料按揭息率及樓價變化差距大
筆者在此必須為這些買家作出平反，由於當時其中一項政策是樓價在600萬以上的樓花並不能承做高成數按保計劃，故此大批自用買家當時唯有選擇建期付款計劃，留待現樓時才正式上會，當然他們是明白並接受當時所有樓市辣招才會購入物業，但始料不及在這兩年間無論按揭息率及樓價方面會有這麼大的變化，令他們進退兩難。
一手盤2024 | 建期付款 | 金管局應採取措施助建期買家
就筆者所見，當中大部份買家都是耗盡畢生積蓄，繳付一至兩成首期，一心計劃購置一個「安樂窩」自住，其實他們已經接受樓價下跌這個事實，不過無奈地申請按揭方面卻困難重重。筆者認為金管局必須盡快正視此情況，推出相應措施以協助這些準買家上會。
一手盤2024 | 建期付款 | 「2024年2月28日」成關建
筆者建議當局應即時將在財政預算案放寛物業貸款相關的監管政策(當中包括﹕住宅按揭成數、非住宅按揭成數、資產審批及暫停壓力測試)的生效日期修正為「適用於2024年2月28日或以後向銀行遞交按揭申請的個案」而不是「適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。
一手盤2024 | 建期付款 | 生效日期的重要性
因為事實上，兩個不同時期購入的物業在同一時間申請按揭貸款，無論按揭息率、估值及銀行取態都是跟足現況處理，故此亦應一視同仁以同一金管局規範作審批，這樣才是公道及合乎邏輯，其實當局全面放寛監管政策是非常明智的決定，唯生效日期方面應再作出修正方為上策。
一手盤2024 | 建期付款 | 估價不足買家需填補差價
除此之外，下半年將有多個新盤正式收樓，筆者已經收到多名買家查詢，當中確實出現了估價不足的情況(相差5-15%不等)，即使買家有足夠供款能力，但無奈沒有足夠資金填補差價。筆者在此有個大膽建議，當局不妨以2002年所推行的「負資產按揭保險計劃」作為藍本(當時按揭成數可高達估值140%)，重新制訂「建期新盤高成數按揭保險計劃」，提供特高成數按揭貸款讓這些買家多一個選項。
最後，筆者呼籲當局應在情況未進一步惡化時盡快作出檢視及推行相應措施，一來可以防止撻訂潮湧現，二來亦可令買家安居樂業。
一手盤2024 | 建期付款 | 香港加息 近2-3年新盤建期按息大不同
現時情況不幸被筆者言中，近兩年香港進入了加息周期，實際按息由2.5%上升至4.125%，若在兩至三年前購入的新盤，現時上會仍需要通過「加3%」的壓力測試。
假設一個客戶在2022年購入新盤，他的入息為$50,000，現計劃申請500萬按揭貸款及供款期為30年，兩年前以當時按息2.5%加3%即5.5%來計算壓力測試，最低家庭收入為$47,316，但時至今日用7.125%來計算壓力測試，最低家庭收入為$56,144，故此便不能通過壓力測試了，事實上家庭收入兩者差距差不多達九千元，觀乎這兩年的外圍經濟大環境，薪金要達到這個升幅，確實是不容易。
事實上家庭收入兩者差距差不多達九千元，觀乎這兩年的外圍經濟大環境，薪金要達到這個升幅，確實是不容易。
一手盤2024 | 建期付款 | 銀行按揭取態不太積極
除此之外，近期銀行對於按揭生意的取態轉為不太積極，幾年前銀行之間為了搶佔按揭市場，以高現金回贈吸客，兩至三年前的現金回贈為貸款額之1.6%，但隨着拆息持續高企，銀行衡量資金成本後，開始縮減現金回贈。
一手盤2024 | 建期付款 | 大幅削減現金回贈
現時更有大型銀行取消現金回贈的安排，個別中小銀行亦只提供少於貸款額1%的現金回贈，另外，銀行在按揭審批方面亦不像過往般具有彈性，對於申請人所提供的證明文件要求會較為嚴謹， 故此要成功批出按揭並不會像兩年前般容易，建期買家宜要及早作出準備。
一手盤2024 | 建期付款 | 樓價跌幅有影響
最後，樓價於2023年下半年開拾級而下，與高峰期相比，樓價跌幅約為15%-20%，雖然在撤辣後，樓市交投轉趨活躍，發展商亦積極推出新盤，唯樓價方面未有顯著上升，發展商推出貨尾盤或第二、三期等新盤項目時，在樓價方面亦作出了一定幅度的調整，有些更比前一期定價調低兩至三成，令到前期買家建期上會時遇到壓力，隨時會面臨估價不足的情況呢！
樓市撤辣後，一手新盤成交急升，單單三月份一手新盤成交宗數高達四千多宗，但今天有報導指出一個於2021年發售的新盤連錄15宗撻大訂個案，大家可能感到疑惑，為何同樣都是新盤卻落得如此大的差別呢？
其實去年至今金管局先後多次放寛按揭措施，不過大家要注意每次新安排必定是在金管局公佈後才正式生效，換言之，不同時期購入的新盤在建期上會時按揭安排可能會有所不同。
其實去年至今金管局先後多次放寛按揭措施，不過大家要注意每次新安排必定是在金管局公佈後才正式生效，換言之，不同時期購入的新盤在建期上會時按揭安排可能會有所不同。
一手盤2024 | 建期付款 | 新盤建期上會須知 | 按揭成數大不同
首先，在按揭成數方面，已購入新盤的買家必須要留意三個關鍵時段，分別為2023年7月6日或以前、2023年7月7日至2024年2月27日及2024年2月28日或以後，在不同時段簽訂臨時買賣合約，按揭成數均會有所不同。
| 假設樓價1750萬的新盤 即將要建期上會 | 非按保按揭成數 | 最高貸款額 | 按保按揭成數 | 最高貸款額 |
| 2023年7月6日或以前簽訂臨約 | 50% | 875萬 | 70% | 960萬 |
| 若該單位於2023年7月7日至 2024年2月27日內簽訂臨約 | 60% | 1050萬 | 70% | 1225萬 |
| 若該單位於2024年2月28日或 以後簽訂臨約 | 70% | 1225萬 (而無須繳付按揭保費) | 70% | 1225萬 |
現舉一個例子，假設樓價1750萬的新盤即將要建期上會，若該單位於2023年7月6日或以前簽訂臨約，非按保按揭成數最高為五成，即貸款額最高為875萬，如透過按保計劃，貸款額最高為960萬﹔若該單位於2023年7月7日至2024年2月27日內簽訂臨約，非按保按揭成數最高為六成，即貸款額最高為1050萬，如透過按保計劃，貸款額最高為1225萬﹔若該單位於2024年2月28日或以後簽訂臨約，在非按保的情況下按揭成數最高為7成，即貸款額最高為1225萬而無須繳付按揭保費。由此可見，短短一年內在不同時段購入新盤，按揭成數會有很大差距，就上述例子來看，非按保的話，1750萬的新盤按揭成數由五成增加至七成，貸款額足足相差了350萬呢！
在按揭成數方面，已購入新盤的買家必須要留意三個關鍵時段，分別為2023年7月6日或以前、2023年7月7日至2024年2月27日及2024年2月28日或以後，在不同時段簽訂臨時買賣合約，按揭成數均會有所不同。
一手盤2024 | 建期付款 | 新盤建期上會須知 | 放寛壓力測試
另外，金管局在壓力測試方面亦同樣放寛了，不過同樣要留意三個關鍵時段，分別為2023年9月21日或以前、2023年9月22日至2024年2月27日及2024年2月28日或以後，壓力測試的計算均有所不同。再以上述例子說明，假設購入1750萬新盤敍做五成按揭即貸款額為875萬，若該單位於2023年9月21日或以前簽訂臨約，現在便要以實際按息4.125%加3%去做壓力測試，即以7.125%作計算，經計算後最低家庭收入約為$98,250﹔若該單為於2023年9月22日至2024年2月27日內簽訂臨約，現在便要以實際按息4.125%加2%做壓力測試，即以6.125%作計算，經計算後最低家庭收入約為$88,610﹔若該單位於2024年2月28日或以後簽訂臨約，現在只需計算「供款佔入息比率」不多於家庭收入50%而無需再做壓力測試，經計算後最低家庭收入約為$84,814。由此可見，只不過相距半年時間購入新盤，若現時申請按揭的話，即使貸款額相同，最低家庭總收入竟然有高達萬多元的差距呢﹗
| 假設樓價1750萬的新盤 敍做五成按揭即貸款額為875萬 | 實際按息 | 壓力測試 | 加壓力測試後息率 | 最低家庭收入 |
| 2023年9月21日或以前 簽訂臨約 | 4.125% | 3% | 7.125% | $98,250 |
| 2023年9月22日至2024年2月27日內簽訂臨約 | 4.125% | 2% | 6.125% | $88,610 |
| 2024年2月28日或以後簽訂臨約 | 4.125% | – | 無需再做壓力測試 | $84,814 |
最後，提提各位即將建期上會的新盤買家，由於近年按揭市場千變萬化，最好預留三至六個月時間作按揭安排並找專業人士協助，以確保能順利批出貸款。
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