疫情下，不少「打工仔」可能受到減薪、凍薪、無薪假或是佣金收入大跌的影響，部分人為解決眼前困境，可能以信用卡提款度日，最終數目愈滾愈大，發現單單還最低還款額 （Min Pay）好像永沒盡頭。近日我們接到一個求助，客戶就是因收大減，入不敷支，又「傻豬」地認為，Min Pay還了也不會令債務減少，於是便停了3個月還款，3個月後在朋友提醒下，才記起或可用樓按套現，卻被銀行拒絕，原因是信貸評級太差了，這情況下還有解決方法嗎？
經了解，我們發現客戶拖欠約25萬元的信用卡數，由於連Min Pay也沒有償還逾3個月，因此令其信貸評級跌至ii級，多家銀行都拒批其按揭申請，即使客戶立即還款，要令信貸評級回升，也要數月時間，到時才再申請按揭套現，實在難解客戶已經被「追數」的燃眉之急。
申請私人貸款 還清信用卡欠款
其實現時是有部分銀行，只要客戶能證明已經把拖欠的債務還清，即使信貸評級未回升，仍能批出按揭，於是我們建議客戶夫婦先做一筆私人貸款，全數還清卡數，由於是還息不還本，每月還款約4,200元，較客戶的信用卡貸款息率逾30厘為低。同時再向銀行證明已經還清該筆信用卡欠款，並申請按揭。最終成功為客戶爭取以按揭套現數十萬元，息率為3厘，還清欠款之餘，更有一點資金可作短期周轉之用。
在此要提醒有意用按揭套現或清數的人士，最重要是保持信貸評級，即使只還Min Pay，也勝於完全不還款。同時，拖延時間只會令到事情更差、更複雜，建議要盡早找專業人士幫忙計算及分析，可減少利息支出，也行少好多「冤枉路」。
文章同時轉載於： 經擠日報 （2022年10月2日）
不少人買樓前都會先行計一計自己能否通過壓力測試，不過如果有小額貸款/ 私貸等都有可能導致不能通過壓力測試。
銀行計算「供款與入息比率」(DTI)時，當中的「供款」，除指按揭供款額外，仲包括其他債務的供款，如私人貸款、稅貸、咭數等，雖然這些債務總額較按揭金額小，但亦有可能就因為每月多了數千元供款而未能通過壓力測試，屆時可能會減少批出成數。
小額債務原來可阻滯按揭審批
若果有小額債務而影響按揭批核的話，銀行在批按揭時會出一個「原則性批準」(conditional offer)，要求申請人在提款前證明已清還債務才會放款。
由於就算清還了債務，信貸報告最快都要1個月才會反映出來，因此銀行需要申請人自行呈交清數的證明，故此申請人緊記在清數時必定要取回有關的收據 (settlement proof )。
申請高成數按揭 或要先清還債務
根據過往經驗，敍做60%或以下按揭成數的客戶，部分銀行可接受有3- 6個月內的私人貸款剩餘期數，仍願意批出按揭。而對於要申請80%、90%高成數按揭的人士，好大機會要先清還債務才能批出貸款。
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信用卡免息分期影響通過壓力測試
另外有部分私人貸款或免息分期可能沒有在信貸報告中顯示，這是否代表不會影響到按揭審批？其實很多時免息分期餘下的結欠只會包含在信用咭總結欠內再以最低還款額計算，假設原先免息分期$12,000分十二個月還款，即每月還款應為$1,000，但如以信用咭的總結欠的3%去計算最低還款額的話，即每月最低還款額則為$360，銀行便會將$360於計算DTI時一并計算，但是若銀行在查閱銀行月結單時發現每月定期轉帳一定金額，銀行便會要求索取更多證明文件，如發現有文件顯示每月分期$1,000，銀行便會將$1,000於計DTI時一并計算。
私貸或免息分期的紀錄
故此即使信貸報告看不到私貸或免息分期的紀錄，大家要留意所提交作入息證明的銀行戶口，是否有顯示固定還款的過數紀錄，如每月定時有定額支出，在批核按揭時銀行會查詢並要求貸款人證明款項用途，屆時有機會影響到按揭審批的。
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我們曾協助一位新手爸爸為其估值近680萬的物業，做了75%頭按連二按作清數用途。客戶三年多前首次置業，當時已做了80%按揭，尚餘貸款額約440萬元，近兩年因疫情影響其家人收入，同時剛成為爸爸，短期需要資金大增下，他借了40多萬元私人貸款及30多萬元的信用卡債務，息率30多厘，他希望透過物業加按套現，一次過整合債務及減少利息開支。
最後以二按助解決短期資金需要
由於客戶近兩月收入已回復疫情前的水平，客戶自行估計只要短線捱過資金週轉需要。於是我們按客戶需求，建議客戶可向融資機構借約80萬元的二按，短線清數之用。由於二按是供息不供本，因此客戶一按連二按每月還款大約3萬元，以客戶月入有約5萬元計，仍屬可負擔水平。而我們亦提醒客戶要做好理財規劃，避免出現再加按的情況。
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