近日大型銀行相繼下調二手物業H按鎖息上限，實際鎖息上限由3.625厘減至3.375厘，對二手買家來說，必然是好消息。不過要留意，這次與其說是減鎖息上限，不如說是銀行新增了一個H按計劃。因為如選用鎖息上限3.375厘的按揭計劃，銀行現金回贈最高只有2.2%，但銀行同時仍保留有鎖息上限3.625厘的計劃，而現金回贈可以高達2.45%。到底選用回贈較高同時息率較高的計劃划算，還是選息率較低的計劃好一點？
選高現金回贈未必划算
筆者分別以500萬元貸款額及1,000萬元貸款額，年期30年作計算，看看哪個計劃才是「真心抵」。由於現時多數銀行罰息期多數為2年，會以所得現金回贈金額差距，與2年累積供款開支及利息開支作增幅比較，看看兩個計劃的分別。
首先，以二手物業500萬元貸款額為例，鎖息上限3.625厘的計劃，所得現金回贈有約2.3%，即11.5萬元，而鎖息上限3.375厘的計劃，現金回贈有約2.2%，即11萬元，兩者只差距5,000元。不過前者較後者，每月供款上會多697元，2年計供款便會多了約1.67萬元，同時首2年的利息開支亦會多了2.48萬元。這個情況下，為賺取多5,000元現金回贈，而選用較高鎖息上限的計劃，明顯不划算。
如若貸款額再高一點，增加至1,000萬元，鎖息上限3.625厘的計劃，所得現金回贈可達2.45%，即等同有24.5萬元，而鎖息上限3.375厘的計劃，現金回贈則仍維持於2.2%，即有22萬元，兩者差距擴闊至有2.5萬元。每月供款上，前者較後者多了近1,400元，2年計供款便會多了3.3萬元，首2年利息開支亦多了4.96萬元。亦即是說，即使賺取到更高回贈，所得的的資金仍不夠抵銷供款的增長。
仍須視乎未來利率走勢
同時，鎖息上限較低，亦意味着壓力測試下入息要求較低。因為現時銀行壓力測試要求是用鎖息上限去模擬息率上升2厘去計算入息要求，假設貸款額500萬元，鎖息上限3.625厘去計算壓力測試下的最低入息，會較3.375厘的情景，入息要求多約1,300元。
不過，要選哪個計劃仍要視乎大家如何看未來拆息及息口走勢，如預計美國很快會結束加息周期，並掉頭減息，同時預計一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下，選回贈較高的計劃是可行的。其實，現時除了大型銀行，現時仍有部分中小型銀行，有低息兼高回贈的計劃，亦有不同銀行為「跑數」有一些「期間限定」的優惠計劃，建議可找專業按揭代理幫忙格價，或能取得更吸引的按揭優惠。
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來源：on.cc東網 (2023.3.21)
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