前陣子筆者分享了港人到內地置業承造按揭的注意事項，今回可以由「北上」轉談內地人「南下」買樓的安排。內地居民即使沒有香港身分證，也有機會藉提供收入或資產證明取得銀行貸款購入香港物業，繼而透過放租或買賣取得投資回報。
內地客來港置業 | 收入或資產證明在港申請按揭 | 最高可批出7成按揭
內地客來港置業如需承造按揭，可以透過收入或資產證明兩大途徑向銀行證明自己具備還款能力。先談收入方面，準買家必須準備內地身份證副本及護照或通行證副本、銀行出糧戶口最近六個月流水帳，其他文件則視乎他屬於「打工仔」抑或公司老闆。如屬全職僱員，準買家要另外準備最近六個月的個人完稅證和公司發出的受僱薪金證明信；而商人方面，銀行會透過內地平台「天眼查」查閱其公司的驗資報告，準買家另須遞交公司近兩年的審計報告、營業執照、公司戶口最近六個月之流水帳，及公司最近一年的完稅證等文件。要留意不論是「打工仔」抑或老闆，銀行都會以申請人之稅後收入計算其入息，對於公司的盈利收入，銀行會將公司的全年審計報告的稅後盈利除以12個月，以計算申請人的每月入息，一般申請人的按揭及其他負債不得超過每月入息的一半。一旦成功申請，銀行最高可批出七成按揭。
收入證明方面，準買家必須準備內地身份證副本及護照或通行證副本、銀行出糧戶口最近六個月流水帳，其他文件則視乎他屬於「打工仔」抑或公司老闆。如屬全職僱員，準買家要另外準備最近六個月的個人完稅證和公司發出的受僱薪金證明信；而商人方面，銀行會透過內地平台「天眼查」查閱其公司的驗資報告，準買家另須遞交公司近兩年的審計報告、營業執照、公司戶口最近六個月之流水帳，及公司最近一年的完稅證等文件。要留意不論是「打工仔」抑或老闆，銀行都會以申請人之稅後收入計算其入息，對於公司的盈利收入，銀行會將公司的全年審計報告的稅後盈利除以12個月，以計算申請人的每月入息，一般申請人的按揭及其他負債不得超過每月入息的一半。
內地客來港置業 | 內地客收入證明與香港的不同之處 | 內地客收入證明被拒實例
內地幅員遼闊，所謂「各處鄉村各處例」，一些地區的支薪方式跟香港截然不同。筆者近期就接觸到一個個案，一位約40歲的內地朋友手持200萬元現金，有意在港島購買一個400萬元單位作收租投資之用。本來那位準買家沒有委託任何中介，自己直接向銀行叩門申請，但其後得知被銀行拒絕，理由是入息水平不足以支持五成按。以30年供款期為計，理論上申請人應有月入至少約17,000元，但銀行指根據其糧單及出糧戶口流水帳，該位朋友的月入只有大約人民幣1,500元至2,000元。
內地客來港置業 | 年終花紅及工資證明信作收入證明增加可信度 | 最終成功批出按揭
經過我們的了解，原來問題只是出在那位準買家沒有提供足夠文件證明其還款能力。內地有些公司的實際出糧方式為每月先支付部份月薪，然後到了年終或翌年初才將餘下的一大筆薪金匯進僱員的戶口。經過我們的計算，連帶年初一筆24,000元的花紅，該名準買家的稅後收入實情為人民幣18,900元，符合相關要求。結果在我們的協助下，準買家再補交了由公司發出的工資證明信（信上清晰寫明其每月稅前收入約19,800元），以及他最近六個月的個人完稅證，終於銀行信納其還款能力，願意批出五成按揭。
內地客來港置業 | 資產證明申請按揭時注意事項 | 現金存款外股票等亦能做為資產證明
如果收入水平不夠，又或過分波動以至難以證明其還款能力的話，內地的朋友亦可考慮第二種方法，以申報資產來支持其申請。不過，這個方法的要求甚高，一般銀行會要求申請人手上持有跟目標單位樓價等值的資產，以前述個案為計，如果那位朋友一路無法證明自己具備足夠入息，另一個方法就是證明自己除了200萬元現金，還有其他合共400萬元的資產，例如股票。如申請者希望申報股票資產，股票不能放置於有孖展的戶口，且他們須同時提供相關戶口的三個月紀錄和月結單。此外，如申請人持有其他物業，要留意銀行並不會接受內地物業；申請人在香港的其他物業，如果已供畢的話，可以其估值5成作資產計算。
一般銀行會要求申請人手上持有跟目標單位樓價等值的資產。方法就是證明自己除了200萬元現金，還有其他合共400萬元的資產，例如股票。如申請者希望申報股票資產，股票不能放置於有孖展的戶口，且他們須同時提供相關戶口的三個月紀錄和月結單。此外，如申請人持有其他物業，要留意銀行並不會接受內地物業；申請人在香港的其他物業，如果已供畢的話，可以其估值5成作資產計算。
內地客來港置業 | 資產證明最高可批出7成按揭 | 銀行可能會要求首期需存放於香港戶口方能申請按揭
使用資產申請按揭的話，內地朋友在港買樓最高可借樓價之七成，部份銀行會要求其餘三成的首期在申請時須已存於香港銀行的戶口，買家申請前務必做足功課，以免屆時申請碰壁。
