凶宅按揭 | 物業估價 | 農曆七月鬼門開 網上估價失敗全因鬼作怪？

農厝七月鬼門關大開。日前有報道指，吉林通化市一位二十歲女租客，租住單位近一年後才得悉單位發生過兇殺案，大驚之下和業主理論，起初業主還拒認自己有所隱瞞，最終事件鬧至報警處理收場。

準買家購買凶宅時應特別留意銀行估價問題，
假如功課未做足便「去馬」，有機會在申請按揭時碰釘。

凶宅按揭 | 物業估價 | 特別留意銀行估價問題

不過「別人恐懼我貪婪」，曾發生事故的凶宅往往因為定價較市場為低，能夠吸引一些不怕忌諱的買家出手。惟跟一般的住宅物業買賣又不同，準買家購買凶宅時應特別留意銀行估價問題，假如功課未做足便「去馬」，有機會在申請按揭時碰釘。

凶宅按揭 | 物業估價 | 網上設有免費即時物業估價服務

各大銀行之網上平台多設有免費即時的物業估價服務，非常方便。可是，這些系統處理凶宅查詢時大多會忽然「當機」，告知用家「未能提供資料」、「不適用」，或者著用家直接聯絡銀行以取得資訊。一些涉及轟動命案或事故的單位估價難度更高，就算準買家直接聯絡銀行，對方都可能愛莫能助，問題更可能連帶影響同層、上下層，甚至同一座向的單位。

凶宅按揭 | 物業估價 | 實例：有新聞報道兇案 但無法查證確實位置

那麼準買家們是否就無計可施？其實也不然。過往就有案例，準買家在同事的協助下，透過整理事故的相關報道和資料，令銀行回心轉意。早前一位準買家拿著某藍籌大屋苑某座的20樓E室的地址到銀行估價，起初銀行表示該處曾有新聞報道兇案發生，但因無法查證確實位置，連帶準買家心中所屬單位都無法估價，直至後來我們到了屋苑管理處取得證明，顯示銀行所指的命案並非發生在E室，才成功取得估價520萬。

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凶宅按揭 | 實例：有估價及有銀行批出按揭 但最後貸款額比原先少

除了管理處，有需要時準買家還要聯繫上政府相關部門。日前另一位準買家由銀行估價到查冊及查土地紀錄，過程一直相安無事，豈料到了銀行發出貸款信時，貸款額竟比原先理解的少，買家頓時不知所措。經同事了解後，我們發現原來是因銀行委託之估價行的詳細報告將有關單位列為凶宅。須知銀行在得悉單位屬凶宅後，大有理由否決申請或減少貸款數目。結果在同事的安排下，準買家前往警署領取文件，證明死者在單位內受襲擊，但死亡地點並非在單位內，終成功跟銀行討價還價。

凶宅按揭 | 物業估價 | 如死者非業主本人 或不構成事故單位

從上述案例可見，凶宅或凶宅相鄰單位的交易頗為依靠「實戰」經驗。又例如一般人以為單位「死過人」便一定是凶宅，但實情如死者非業主本人（如家人或租客），理論上土地註冊署不會有相關紀錄，即使死者為業主本人，單位已註有死亡證，還要看業主離世原因屬自然死亡抑或事故身亡。如有需要，準買家可考慮委託按揭顧問代勞跟進。按揭顧問能在估價不足時，代準買家預備第三方的估價證明，以增加成功批核及取得「靚息」的機率。

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