2023年香港樓市先升後回。由2022年起的加息周期對樓市影響逐步浮現，抵銷2023年初起社會逐步復常、政府放寬防疫措施及通關的利好作用。政府於年內多次出招穩定樓市，先有7月時，金管局放寬自用物業按揭成數上限，再到9月時放寬樓花物業的高成數按揭限制，至10月施政報告時，又為已實施超過10年的3大樓巿「辣招」減辣，可惜在加息周期下，部分資金流向定期存款，樓市交投淡靜狀況未有扭轉。不過，12月美國聯儲局的議息會議終於預告明年或會開始減息。
筆者相信在多重利好因素疊加帶動之下， 2024年樓市交投會逐步回暖，繼而帶動樓價回穩。
2023按揭市場回顧與展望│2023年美加息4次 港加P 兩次
回顧2023年，美國聯儲局一共加息4次，聯邦基金利率於年內加幅達1 厘，如果以2022年3月開始的加息周期計，美國聯儲局累計加息11次，累積加幅達5.25厘。而香港方面，銀行今年2次上調最優惠利率(P)，合共加0.25厘，而由2022年起計的整個加息周期計，香港銀行累積加P 0.875厘，加幅遠少於美國。
2022-2023加息周期，美國VS 香港息口加幅
| 美國聯儲局 | 香港銀行最優惠利率(P) | |
| 加息次數 | 11次 | 5次 |
| 累積加幅 | 5.25厘 | 0.875厘 |
上述最優惠利率為香港上海滙豐銀行所報之利率。
2023按揭市場回顧與展望│除了加P外，銀行亦有上調按揭封頂息率，年內新造按揭息率升0.75厘
| 新造按揭息率 | P-1.75% = 4.125% |
| 2023年上調鎖息上限 | 1次 |
| 加幅 | 0.5厘 |
不過，自4月起香港銀行體系結餘跌至500億元以下，至年底持續維持於約448億元的低水平，結餘減少，拆息仍更波動，與供樓利息相關的一個月銀行同業拆息年自5月中以後大部分時間都企於4厘以上的水平，於半年結及季結等時期更多次衝上5厘以上，踏入12月一個月拆息持續於約5.5%的水平上落。
資金成本高企，銀行不單是加P，於9月時曾大幅上調按揭封頂息率0.5%，令新造按息於9月底起升至4.125厘，為16新高。較年初時，實際按息3.375厘，加幅有0.75厘，以每100萬元貸款，年期30年計，每月供款增加約426元。
2023按揭市場回顧與展望│每100萬元貸款，年期30年，實際供款變化：
| 2023年初 P=5.625% | 5月及7月 加 P 2次 共加0.25厘 P=5.875% | 9月上調鎖息上限 0.5厘 | |
| 新造按揭息率 | P-2.25%= 3.375% | P-2.25%= 3.625% | P-1.75% = 4.125% |
| 每月供款 | 4,421元 | 4,560.5元 | 4,846.5元 |
| 變幅 (較2023年初) | — | +139.5元 +3.2% | +425.5元 +9.6% |
上述最優惠利率(P)為香港上海滙豐銀行所報之利率。
2023按揭市場回顧與展望│銀行按揭現金回贈年內一度高見3.15%
加息及經濟前景未明，樓市交投跌，銀行年初為搶按揭生意，一度展開按揭戰，部分中小型銀行較大行遲加息，而大銀行則多次上調按揭現金回贈搶客，銀行現金回贈一度升至高達3.15%，創歷史新高，直至第3季末才縮減至現時最高約2.2%水平。
2023按揭市場回顧與展望│料2024年第3季最優惠利率(P)跌至4厘或以下
展望2024年，市場現時憧憬美國於明年3月便開始逐步減息，而香港銀行或於第二季末至第三季跟隨下調最優惠利率，屆時實際按息或可重回4厘以下，加上政府早前的放寬按揭、減辣及輸入人才等措施利好作用慢慢顯現，樓市交投會回升。
2023按揭市場回顧與展望│料2024年轉按市場萎縮，全年取用按揭只較2023年微升
不過，由於預計按息明年未能回調至2023年初的水平，轉按誘因大減下，明年轉按宗數或會大減30%至40%，因而令到2024年全年新取用按揭宗數或只較2023年微升，預計2024年全年大約在5.5萬宗的水平。
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樓價下跌，近5年購入的一手單位，部分最新估值已較當年買入價跌15%至20%，如當年是選用發展商一按貸款的話，現時息率已經步入最高息的階段，即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平，部分發展商一按於3至5年後，息率會升至P+1%或P+2%，以現時P為5.875%，即實際供款息率可能達6.875%。不過，我們接觸有不少個案，業主即使已步入高息期，仍不轉回銀行低息按揭計劃，原因是甚麼？
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香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
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金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
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