香港銀行今年內第2次上調最優惠利率(P)，大型銀行P已加至5.375厘，連同早前上調H按鎖息上限，疊加影響下，等同已經累積加息0.625厘。每500萬貸款，年期30年計，每月供款較9月上調鎖息上限及加息前，增加1,663元。供樓人士有沒有「必勝方法」去對抗息魔？
高息定存對抗加息
以近期一個真實個案做例子，客戶購內800萬元的物業，原本只打算做40%按揭，他在申請按揭時，與我們閒談間提到不少銀行都推出高息定存很吸引，可惜沒有那麼多資金，問我們有沒有方法對抗加息。我們立刻為客戶分析，經計算後，我們看到客戶的入息是足以加大按揭成數至60%，令貸款金額由320萬元，增至480萬元，這樣客戶便可以多出160萬元的資金，可以投入做高逹5厘的一年期高息定存。同時由於加大貸款額，客戶所得的按揭現金回贈也會增加，以現時有銀行200萬以上貸款現金回贈達2.3%計算，加大貸款額後，客戶可以較原來多$36,800現金回贈。
同時，客戶近乎零風險之下賺到息差及更高現金回贈，不但完全抵銷首年利息開支，更可賺取5.3萬元利息。（見圖表）
| 假設樓價 800萬元 | 年期30年 | 一手按揭實際利息: 2.875% | 原本按揭 | 加按之後 |
| 按揭額 (按揭成數) | 320萬 (40%) | 480萬 (60%) |
| 月供 | $13,276元 | $19,914元 +$6,638 |
| 實際利息開支 (首年利息開支扣除2.3%現金回贈) | $17,505元 | $26,259元 |
| 160萬元高息定存 1年期 (息率5%) | 不適用 | 收息$80,000 |
| 扣除供款利息開支後 | 不適用 | 淨袋$53,741 |
按揭息率掛钩戶口 | 可收息或作投資資金
即使1年後，銀行不再有高息定存，客戶仍可把資金放回按揭息率掛钩戶口中，得到與供款息相同的息率。又或是如客戶找到更吸引的投資，這筆資金也可以較靈活調動部署，是一個「進可攻、退可守」的抗加息做法。
不過，這方法只適用於未用盡貸款額度的客戶，至於做轉按套現是否划算，便要視乎原按揭息率、年期及自身的理財計劃一併計算才能得知，建議找專業人士幫忙計算及分析，再作打算。
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來源：Finance730 (2022.11.06)
