【理財個案．單邊按揭】疫情打擊經濟，股市波動，有樓人士如有資金需要，不少都會考慮用物業套現資金，不過如果物業是有多於一個業主共同持有，做物業套現時，便要得到其他業主的同意才能於銀行做低息按揭套現。
理財個案｜向財務公司做單邊按揭息率達24厘
不過，近日我們接到一個求助，客戶由於不想太太發現他的生意出現困難，於是瞞住太太，向財務公司做了「單邊按揭」，息率約24厘，可惜最後生意仍無法挽回，欠下債務無力歸還，財務公司入紙法庭，並已進入收樓程序，到底還有沒有方法解救？
每月還款多於每月收入
經了解後，我們得知客戶除了「單邊按揭」外，還有數筆私人貸款，每月還款根本已經多於他的原本的每月收入，可說是由他決定做「單邊按揭」的一刻已是「不歸路」。
延伸閱讀：樓宇按揭｜樓按中「單邊按揭」是甚麼？聯名物業為何暗藏危機｜按揭通識
幸客戶物業近年升值不少
不過，我們同時也計算過，客戶物業近年升值不少，一按連同「單邊按揭」及私貸等債務的總欠款，只達物業最新估值的70%，如客戶肯向太太坦白整件事，與太太共同以完整物業於財務機構做一按貸款，仍然有可能令到客戶能夠保留自住樓，同時將每月還款金額建至可負擔水平。
低息融資機構願批70%按揭
客戶也自知一旦自住物業變成「銀主盤」，太太亦必然會發現，但到時情況會變得無法挽救。於是他接受我們的建議，向太太坦白，而我們即為客戶找到一家較低息的融資機構願意批出達估值70%按揭，讓客戶一次過清還一按、財仔二按及私貸，息率約9厘，每月還款降至約4萬元。
轉回銀行低息按揭的路綫圖
在保住客戶的自住物業後，我們要為客戶制定一個轉回銀行低息按揭的路綫圖，只要客戶能準時還款數月，令信貸評級回升，目標是一年內，可轉回銀行低息按揭。
單邊按揭意思？
上述個案要留意數點，首先所謂單邊按揭，意思是指物業有多於一名業主，而其中一名業主就其擁有的部分業權單方面申請按揭，銀行一般不會接受這類貸款，只有少部分財務公司會接受，但息率極高，普遍為24厘以上。
聯名方式持有物業
其實會以聯名方式持有物業，相信業權擁有人都有一定程度的關係基礎，建議先找另一方商討，如能以完整業權向銀行申請加按套現，或更有助改善財困的狀況。
客戶利益為前提
另外，遇到財務困境，向有信譽及大品牌的按揭代理查詢，他們會按客戶背景作出詳細分析，以客戶利益為前提，提出方案讓客戶選擇，可減少走冤枉路的時間及金錢損失。
文章同時轉載於： 經擠日報 （2022年10月2日）
不少人買樓前都會先行計一計自己能否通過壓力測試，不過如果有小額貸款/ 私貸等都有可能導致不能通過壓力測試。
銀行計算「供款與入息比率」(DTI)時，當中的「供款」，除指按揭供款額外，仲包括其他債務的供款，如私人貸款、稅貸、咭數等，雖然這些債務總額較按揭金額小，但亦有可能就因為每月多了數千元供款而未能通過壓力測試，屆時可能會減少批出成數。
小額債務原來可阻滯按揭審批
若果有小額債務而影響按揭批核的話，銀行在批按揭時會出一個「原則性批準」(conditional offer)，要求申請人在提款前證明已清還債務才會放款。
由於就算清還了債務，信貸報告最快都要1個月才會反映出來，因此銀行需要申請人自行呈交清數的證明，故此申請人緊記在清數時必定要取回有關的收據 (settlement proof )。
申請高成數按揭 或要先清還債務
根據過往經驗，敍做60%或以下按揭成數的客戶，部分銀行可接受有3- 6個月內的私人貸款剩餘期數，仍願意批出按揭。而對於要申請80%、90%高成數按揭的人士，好大機會要先清還債務才能批出貸款。
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信用卡免息分期影響通過壓力測試
另外有部分私人貸款或免息分期可能沒有在信貸報告中顯示，這是否代表不會影響到按揭審批？其實很多時免息分期餘下的結欠只會包含在信用咭總結欠內再以最低還款額計算，假設原先免息分期$12,000分十二個月還款，即每月還款應為$1,000，但如以信用咭的總結欠的3%去計算最低還款額的話，即每月最低還款額則為$360，銀行便會將$360於計算DTI時一并計算，但是若銀行在查閱銀行月結單時發現每月定期轉帳一定金額，銀行便會要求索取更多證明文件，如發現有文件顯示每月分期$1,000，銀行便會將$1,000於計DTI時一并計算。
私貸或免息分期的紀錄
故此即使信貸報告看不到私貸或免息分期的紀錄，大家要留意所提交作入息證明的銀行戶口，是否有顯示固定還款的過數紀錄，如每月定時有定額支出，在批核按揭時銀行會查詢並要求貸款人證明款項用途，屆時有機會影響到按揭審批的。
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我們曾協助一位新手爸爸為其估值近680萬的物業，做了75%頭按連二按作清數用途。客戶三年多前首次置業，當時已做了80%按揭，尚餘貸款額約440萬元，近兩年因疫情影響其家人收入，同時剛成為爸爸，短期需要資金大增下，他借了40多萬元私人貸款及30多萬元的信用卡債務，息率30多厘，他希望透過物業加按套現，一次過整合債務及減少利息開支。
最後以二按助解決短期資金需要
由於客戶近兩月收入已回復疫情前的水平，客戶自行估計只要短線捱過資金週轉需要。於是我們按客戶需求，建議客戶可向融資機構借約80萬元的二按，短線清數之用。由於二按是供息不供本，因此客戶一按連二按每月還款大約3萬元，以客戶月入有約5萬元計，仍屬可負擔水平。而我們亦提醒客戶要做好理財規劃，避免出現再加按的情況。
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