居屋按揭回贈「海鮮價」實例教你計算點借最抵

【居屋揀樓．買樓攻略．居屋按揭回贈】

近日居屋開始揀樓，在開心選中心儀單位的同時，不知各位準買家有沒有留意在樂富房委會中心外，有不少銀行職員在推介不同的按揭計劃，同時網上又有不同資訊，都表明是「最抵」，有部分有綠色按揭，有部分銀行又好像有較低息率優惠，應如何選擇？

早前筆者都曾提及，今期的新居屋最大特點是可選用「銀行同業拆息按揭」(H按)，不過近日拆息高企，現時H按產品都處於「封頂息率」水平，即是與最優惠貸款利率按揭(P按)息相同。

同時，有大型銀行為一手居屋買家，提供「快閃」低息的優惠，最低息率為P – 2.5%( P= 5.375%)，實際按息2.875%，與私樓新盤的息率相同。不過，11月尾或陸續再有銀行上調鎖息上限，因此如買入已屆現樓階段的居屋單位，建議要盡早申請按揭，以留住最低息率優惠。

除了息率，不少買家都會比較現金回贈的多少，不過有部分銀行貸款額的 1.5% 再加數千元，部分銀行又會直接出 2%，更有部分銀行會寫明「綠色按揭」會再額外有數千至一萬元，到底如何計算哪一個最多回贈？

首先，我們要先看看自己的「貸款額」是多少，坊間有部分聲稱高達2.75%回贈的，部分是私樓限定，不適用於居屋，而且只適用於大額的按揭申請，如只著眼「高回贈」，或者會「顧此失彼」，回贈高了但利息也高了，得不償失。

我們以200萬元貸款額去作例子，現時最優惠按息為2.875%，居屋年期最長是25年，月供為約9,355元，200萬元貸款的有銀行回贈為1.68%加6988的綠色按揭額外回贈，即是有40,588元，如與標榜有2%現金回贈的銀行比較多了588元，如與有2.1%回贈的銀行比較，綠色按揭便不一定是最吸引。

不過，如貸款額再少一點，現金回贈金額又會有不同，因此不是只看到廣告上的「牌面價」便以為必然可有同等優惠。另外銀行亦會不時有快閃優惠給特定客戶。如想掌握最新最齊優惠，建議找大品牌、信譽好的按揭代理協助格價及計算，會更安心。（見圖表）

另外，亦要留意，坊間常提及的每兩年轉按賺現金回贈，對於未補價居屋買家來說不一定適合，首先未補價的居屋或綠置居，轉按申請都要經房委會審批，需時較長，而且要支付近2千元的行政費，同時不能拉長供款年期，也不能改動貸款額，加上居屋貸款額一般不會太高，要計算清楚每次轉按的成本效益是否吸引。