【居屋2022】本月起居屋業主可選用「銀行同業拆息按揭」(H按)，在未加息前，這對居屋業主來說絕對是喜訊。不過，在加息周期之下，H按長期處於封頂利率水平，與「最優惠貸款利率按揭」(P按)息率相同，這個情況下，選用H按與P按有分別嗎？
先看是一手還是二手居屋
首先，要看看是購買一手還是二手居屋。對於新居屋買家，現時最優惠H按為H+1.3%，鎖息上限持P -2.5%(P=5.375%)，即是P按與H按實際息率皆為2.875%。
如拆息回落：H按進可攻，退可守
這情況下，表面看選H按還是P按是沒有分別的。不過，如若拆息回落，H按有可能可享較低供款息率，是「進可攻，退可守」的選項。
至於二手未補價居屋買家，現時可能是P按較H按吸引，現時二手住宅最優惠P按為P-2.4%，即實際息率2.975%，而H按則為H+1.3%，鎖息上限持P -2.25%(P=5.375%)，即實際按息3.125%，較P按高0.1%。以每100萬元貸款，年期25年計，每月供款差距約78元。
未補價轉按不如私樓般靈活
表面看是P按優惠一點，不過要留意，未補價資助房屋，轉按不如私樓般靈活，每次申請都要經房委會審批，需時較長，同時不論成功獲批與否，都要支付近2千元的行政費。
如未來想轉用H按慳息，還款期只限25年內之餘下年期，不能拉長年期，也不能改動貸款額。
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考慮應從較長期看
而按過往經驗，由於要取得房委會轉按同意書，申請時間會較私樓轉按長，曾有個案要用近3至6個月時間才成功轉按。
因此，建議選用P按還是H按，考慮的不是短線的1、2年，而是較長期看，拆息會否回落，會否H按長線看息率較P按為低。
未補價資助房屋P按與H按比較
| 假設未補價資助房屋 貸款額100萬元 年期25年 | P按 | H按 |
| 息率 | P-2.4% (P=5.375%) | H+1.3% P-2.25% (P=5.375%) |
| 實際按息 | 2.975% | 3.125% |
| 月供 | $4,729.10 | $4,807.40 +78.30 (+1.66%) |
| 全期利息開支 | $418,736 | $442,215 +23,479 (+5.61%) |
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用未補價居屋轉按套現較複雜
至於如想用未補價居屋轉按套現，複雜程度更高，除了一樣要經房委會批准外，房委會會要求業主解釋為何要加按，一般要有特殊原因才大機會獲批，例如籌集醫藥費或殮葬費，又或是孩子出國讀書、財務欠債等。
一般批出息率也會較私樓套現為高
不過，這類特殊原因批出的免補加按，並且因為加按後，該單位已不再獲政府擔保，故即使能成功加按，銀行一般批出息率也會較私樓套現為高，或難以批出最優惠的H＋1.3%，甚至有些批出息率為 P 或更高。
由於未知將來未補價資助房屋轉按或加按的手續會否簡化，因此我們建議不論是新居屋或是二手未補價居屋的買家，做按揭的當刻，考慮要更長遠。
未補價居屋按揭與私樓一樣有現金回贈
過往曾有新居屋買家為怕息率上升，而選擇盡力減少按揭成數，甚至是全額支付樓價，但數年後突然有資金需要，才發現要以未補價的單位套現阻礙重重。
其實，現時未補價居屋按揭與私樓一樣有現金回贈，也有等同於供樓利息的高息存款戶口，可讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響，是以借多一點未必是「蝕息」，如不清楚如何計算，建議找專業人士分析。
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來源：香港財經時報HKBT (2022.11.08)
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