居屋2024 | 補地價居屋 | 最新二手居屋按揭注意事項轉按套現周轉或可一試？

上回提到「居屋2024」戰況和新居屋按揭注意事項，今回集中談二手居屋購買及相關的按揭事宜。談到二手居屋買賣，不得不重溫補地價對於交易的影響。

居屋2024 | 居屋售價 | 市價六成至七成 | 助市民「上車」

居屋作為資助房屋，政府不會以同等的市價賣予市民，通常會以市價的一定折扣（六成至七成不等）定價，以確保大部分市民都有能力「上車」，不過亦因如此，單位的業權乃由業主和房屋署共同擁有，假如業主他日希望將單位轉售予自由市場的買家，則必須先向政府補地價，否則只能在綠表市場售予綠表或「白居二」買家。

近年新興建的居屋定價或比以前貼近私人市場，根據房委會在2018年所修訂的政策，居屋推出時的折扣由以往基於評定市值改為按負擔能力基準釐定，從此與私人房屋市場脫勾。

居屋2024 | 居屋新政策 | 目前市況居屋價錢趨近私樓水平

近年新興建的居屋定價或比以前貼近私人市場，根據房委會在2018年所修訂的政策，居屋推出時的折扣由以往基於評定市值改為按負擔能力基準釐定，從此與私人房屋市場脫勾。今年居屋定價時非業主住戶入息中位數為46,300元，新政策下單位的每月供樓金額不超過目標申請人收入的四成，故以目前的市況來說，當私樓市場屢見「劈價」和「深水炸彈價」樓盤，而市民的入息中位數又未見下跌，就會出現居屋價錢趨近私樓水平的尷尬情況。當然，同樣的政策放諸樓價「暴力拉昇」的時代，則是對目標申請者的重要保障。

居屋2024 | 為甚麼要為居屋補地價? | 方便轉售、轉按、出租或套現

不過，無論是新興建抑或舊時代的居屋，到了業主希望轉售、轉按、出租或套現，以致需要補地價的時候，還是要返回參考單位最新的估值。

居屋2024 | 補地價居屋 | 牛池灣實例 | 私人市場自由買賣

位於牛池灣的嘉峰臺2007年開售時折扣率30%，平均呎價2,550元，一個兩房431呎單位售價約110萬元。假設當年業主承造九成按揭，30年供款期至今尚欠本金約60萬元，如業主有意轉售單位，以單位目前估值約496萬元為計，他大約需要補回估價的30%（當年購入單位時政府所提供的折扣率），即近148.8萬元，便可讓單位「鬆綁」，拿到私人市場自由買賣。

居屋2024 | 補地價居屋 | 居屋估值 | 補地價所需資金變少

須知未補地價的居屋成交量不多，今年九月就曾經半個月僅錄得三宗成交。樓市正處低位，物業估值普遍偏低，以剛才提及的嘉峰臺為例，同一個單位在兩三年前的估值可能高達650萬元，補地價所需資金約195萬元，比現在多約45萬元。假如業主判斷目前樓價已在低位築底，現在可能是補地價的良機。

居屋2024 | 補地價居屋 | 資金周轉同樣可以 | 現契套現

除了轉售個案，如果業主乃急需資金周轉，更可考慮同時做補地價和現契套現。前述的例子，以目前的估值為計補地價需要額外148.8萬元，如果承造另一個新的七成按揭，扣除原有按揭尚欠的60萬元和補地價成本，可以套現138.4萬元（496萬元減148.8萬元補地價成本和60萬元原有按揭的欠款）。因為這類個案所涉及的手續和程序繁多，如有需要，讀者可以向專業的按揭顧問查詢意見。

居屋2024 | 申請人數減少但新居屋仍供不應求 | 居屋2024共推出7132個新居屋單位

「居屋2024」上月底截止申請，今年房委會收到約10.3萬張申請，雖然數字乃七年來新低，比上年17.2萬宗少約四成，但其實仍比計劃新推售單位數目（7132個）超額逾14倍，反映新居屋市場仍然供不應求。跟往年不同，今年除了「家有長者優先選樓計劃」，即家庭申請者登記有一位年滿60歲的成員可提升揀樓次序外，更首設「家有初生優先選樓計劃」，家庭申請者如有小孩在2023年10月25日或以後出生，亦可在揀樓隊伍中排較前位置，比一般家庭申請者和一人申請者享更多優勢。房委會已在今年涵蓋的五個發展項目各預留40%的單位給上述申請者，合共約2100個單位。

居屋2024 | 施政報告新措施居屋2024不適用 | 明年起白表買家抽籤中籌可能性增加

早前坊間盛傳政府要著力幫助年輕一代置業，最終謎底解開，政府在《施政報告》中宣布40歲以下白表年輕家庭或一人申請者多派一個抽籤號碼，而已經連續兩次申請落空的申請者亦可多取一個籌，即是最多可獲3個抽籤號碼。不過有關措施要待來年才實施，不適用於「居屋2024」計劃。

居屋2024 | 居屋2024「樓王」 | 居屋2024注意事項

是次計劃的項目覆蓋啟德、觀塘、油塘、東涌和屯門，其中啟德的啟盈苑和油塘的高曦苑分別被稱為「樓王」和性價比最高。啟盈苑有30個面積186呎的小單位，售價只需143萬元，「上車」難度已相對較低，不過即便如此，讀者購入新居屋前仍要留意數個注意事項。

居屋2024 | 白表與綠表買家分別 | 白表及綠表最高按揭成數

首先是按揭成數方面，買家要注意自己所屬的申請類別，其可以承造的按揭成數亦會有所不同。以新居屋為計，綠表買家（「公屋住戶」）在房委會興建的居屋最高可做到九成半按揭，即綠表買家如購買前述的啟盈苑「上車盤」，做盡九成半按揭的首期只需$71,500元；白表買家在同類單位則最多只可承造九成按，而兩者在房協提供的居屋單位均最多可做九成按揭。

居屋2024 | 居屋2024供款期 | 房委會為買家做擔保

其次是還款年期方面，一般新居屋單位都能批出30年供款期。房委會會同時為單位業主提供最長50年的「按揭貸款擔保」，期間如買家斷供，房委會會先為買家還款予銀行，然後再自己向買家追討欠款。因房委會代了銀行承擔「追數」責任，買家就算沒有購買按揭保險都能夠做到高成數且年期長的按揭。

居屋2024 | 白居二買家注意事項 | 白居二應否補地價

擔保期對新居屋第一手業主而言很容易明暸，不過二手買家要留意，如日後單位轉手，房委會也只會跟隨原有由首次發售日期起計的擔保期，意即該擔保可能會在第二手或之後的業主持有單位期間完結。有些銀行會以「30年減去首次發售日期=剩餘按揭年期」來批出按揭，今年二月或之前的單位房委會的擔保只有30年，一些年代久遠的居屋單位可能已早已或即將失去擔保，買家或需預備更大筆首期或購買按揭保險；房協沒有提供按揭擔保，其提供的單位的供款年期計算方法跟一般私樓一樣。

談到居屋的轉讓和按揭申請，業主和準買家還要留意單位有補和未補地價的分別，以及何時為補地價時機。有興趣的讀者不妨留意我們下回分享。

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