首期難儲，供樓更難，最頭痛的是加息潮又到。美聯儲在上周四加息0.25厘，本港大部分銀行亦跟隨上調P按，如匯豐銀行就加了0.125厘。雖然今次加幅溫和，但正所謂「小數怕長計」，在預期未來按息一加再加下，對不少供樓家庭來說，負擔將會增加不少。
加息影響力有幾大?
以一個700萬元的2房新盤單位計算，貸款年期若為30年，做八成按揭，貸款額約420萬元，以P按計算，每加息0.25厘，每月供款負擔會增加500餘元，如果未來加息步伐不變，預計2019年底，每月供款會由現時近1.63萬元，大幅增加2,000元，至近1.83萬元，升幅近14%。
3大黃金貼士
息魔增加難免加重每月開支負擔，不過亦有3大方法可以減低當中的衝擊：
1)P按更着數
加息周展開，除了P按的供樓負擔會增加，H按亦會受影響。原因是HIBOR在加息周期下會上升，而且較最優惠利率波動，所以供樓負擔會上升。另外，H按通常設有一個鎖息上限，俗稱為「封頂位」，而鎖息上限通常會與P按掛鈎，換言之，當銀行提高最優惠利率之時，H按的鎖息上限亦會提高。
由於現時H按的封頂息率已升至2.475厘，但今次加P後，大部分銀行的新批P按息仍只是2.375厘，顯見P按更抵，差幅約0.1厘。
因此準上車人士可揀取P按，至於正在供款的人士，若罰息期已過，亦不妨考慮轉P按，雖然轉按時要支付數千元的律師費，但因為不少銀行會提供轉按回贈，可抵銷相關費用。
2)宜用即供付款
加息周期下，新盤買家選用即供付款計劃，會較建築期付款計劃理想。因為若買家選用建築期付款計劃，通常在兩至三年後才「上會」，屆時的息口或已大升，而如果到時買家的薪金跟現時變化不大，就可能未能通過壓力測試，有機會需要預備多些首期、加長按揭年期或加入擔保人。
3)善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」
供樓中的人士亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link)。「按揭儲蓄掛鈎戶口」是「按揭貸款戶口」與「儲蓄戶口」的組合，戶口享有等於按揭利率之息率，亦可以隨時提存戶口內之存款，毋須繳付任何手續費。供樓人可以藉此賺取利息，對沖加息帶來的影響。
按揭Q&A
Q：H按跟P按有何分別?
A：H按為香港銀行同業拆息（HIBOR），是指銀行同業市場的港元貸款利率，一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分比作為按揭利率，如H+x，而這個「H」是浮動的，會因應市場環境而改變。
P按的「P」則代表最優惠利率（Prime Rate），利率為P減去某個百分比，即常見到的P－X。目前市面上的P按主要有兩種，分別為大P（5.375厘）及細P（5.125厘），當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生、中銀香港，其他銀行則主要提供大P。
不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。但P及H本身會浮動，最優惠利率（P）剛被主要銀行上調，而拆息（H）天天可都可能出現變化。
Q：罰息期一般有幾長?
A：大部份按揭貸款合約都會包含一個「罰息期」的條款，以保障銀行的收入，若按揭借款人在罰息期期間提早償還全部或部分按揭貸款，銀行會向借款人收取手續費。最常見的，是設有兩至三年罰息期，以三年罰息期計，首年內提早還款要付貨款額3%手續費，第二年則罰2%，第三年則罰1% 。
Q：何謂建築期付款計劃 (Stage Payment Plan)?
A：建築期付款方法(Stage Payment Plan) 一般適用於未落成之樓花盤，買家無需即時支付樓價全數，只需要支付指定臨時訂及大訂(多為樓價之10%至15%)，待樓宇落成時才供樓。至於即供付款計劃(Cash Payment Plan)則是在買家支付訂金後，於指定限期內(一般是90天至180天)開始供樓。
(來源: Champimom – In Inspiration 2018年10月28日 )
