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自香港各大銀行在九月底上調最優惠利率（P）後，P按實際息率一直低於H按，但以周四拆息計算，H按實際按息降至2.27厘，再度成為慳息之選。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，港銀加息後拆息不升反跌，令H按短期內成為實際按息最低的計劃，不少客戶亦開始考慮選用H按。

 

(來源：東方日報 2018年11月9日 財經版)


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如讀者有印象，2月份有銀行推出三年及五年期的定息按揭計劃，息率為首三年3.18厘和首五年3.03厘，低於目前普遍的最優惠利率（P）減1.75%、即3.5厘的實際按揭息率。筆者常說參與定息按揭計劃猶如跟銀行對賭未來之息率走勢，如果買家認定未來三至五年的息率不論走勢為何，平均都會高於3.18或3.03厘的話，確實可藉提前鎖定供樓利率，以節省支出。

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發展商為新盤買家提價的優惠可謂五花八門，最常見的是為選擇即供的樓花買家提供折扣。以近月的樓價水平為計，如果一個開放式單位開售時售價290萬元，而發展商為即供的買家提供16%折扣，單位的實際成交價則為243.6萬元，銀行評估貸款金額時會以此「光豬價」為基礎；也有一些發展商會為買家提供印花稅補貼、現金回贈，以至傢俬禮券等，這些優惠均有可能被視作發展商對成交價的折讓。當然，今時今日很多新盤會附送各類家電，這些優惠則不論實際價值，一概沒有影響。

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市場回暖，除了歸因於減息和政府一系列放寬措施，中小型銀行近期進取的態度，包括其大幅調高按揭現金回贈比率，亦增加了買家選擇承造按揭的意欲。去年第三季，坊間的按揭計劃的現金回贈普遍仍維持在0.2%至0.5%水平，惟自第四季開始，部分中小型銀行率先開始提供高達1%回贈。有些銀行更針對特定客群——如透過專才入境計劃來港的人士——提供額外0.2至0.3%的回贈優惠，這些措施正好配合市場氣氛的轉變。

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