近期新盤密密推，價錢亦相當吸睛，相信不少準買家都心動想上車。與二手樓不同，新盤由發展商推售，涉及的折扣優惠琳瑯滿目，付款方法亦五花八門，令人眼花瞭亂。簡單劃分，付款方法分為「即供」和「建期」兩種，因為牽涉到按揭申請時間、貸款額、實際樓價、供款負擔等問題，所以必須小心揀選。今次小編就拆解付款方面的種種難題。
術語解構
在介紹兩種付款方法前，先解釋幾個與新盤買賣成交有關的常見術語。
| 術語 | 簡述 |
| 面價(售價) | 價單上未扣除任何折扣或其他優惠前的顯示價格 |
| 樓價(成交價 / 合約價) | 扣除基本折扣後，反映在合約上的成交價格，印花稅稅額按此計算 |
| 光豬價 | 扣除所有折扣、額外優惠及現金回贈後的最終價格 |
即供付款
即供付款的買家需要在收樓前就開始供款
「即供」就是買樓後短期內付清樓價、即時供款的意思。再簡單來說，即是尚未收樓，買家便開始供樓。買家在簽訂臨時買賣合約，並支付共10%大細訂金後，通常發展商會規定買家在其後60至180天內，清付樓價的尾數，至於具體日數則視乎所選用的付款計劃。
由於即供計劃可讓發展商在短時間內收回資金，以便再作其他投資，所以發展商多願意為即供買家提供更多折扣優惠。故此，採用即供付款的買家能獲取的折扣往往是最高的。另外，由於買家即時申請按揭，銀行估價與成交價少有落差，也能更早鎖定供款利率和條款，從而確保借足預算中的按揭金額，以順利上車，這也是即供的好處。
有利就有弊，由於甫買入單位就要開始供款，對於租樓一族來說無疑是雙重負擔；換樓人士也是必須賣掉舊樓，否則就需面臨雙重供樓負擔。需要特別注意的是，俗稱「林鄭PLAN」的新按保計劃可借足達八至九成按揭成數，但基於新按保列明只適用於已落成物業，意味買樓花又選用高成數按揭的買家，不能使用即供付款方式。
建期付款
與即供不一樣，建期付款是待物業正式落成，以至取得滿意紙後，買家始需清付訂金以外的樓價餘額。不用立即上會供樓，自住買家可以繼續如常租樓，免除租供兩重的沉重負擔。
自從林鄭Plan實施後，建期付款已成為最多買家採用的付款方法，佔比常高達逾80%。
可以遲供款聽起來當然好，但同時也存潛在風險和不足之處。首當其衝是折扣較低，令折實樓價較貴，價錢相差往往數以十萬元計。另外，待物業落成才申請按揭，到時萬一樓價下跌，物業估值未及當初買入價，銀行估價不足有機會導致借貸額下降，變相令買家需要額外籌集差價資金。
近期一個明顯的例子是，屯門掃管笏新盤「飛揚」第二期首張價單劈價低開，甚至較第一期開價平足足17%，新一期價格大幅調低，於是令第一期業主擔心不已，到售樓處舉牌表達面對估價不足的憂慮。雖然飛揚一期尚未落成，也尚未傳出銀行估價不足的消息，但這個例子正正說明，建期付款若遇樓價大幅下跌，存在估價不足的風險。
即供 VS 建期：優缺點比較
| 即供付款 | 建築期付款 | |
| 樓價支付期 | 簽定臨約時支付10%。訂金後， 需於60至180天內清付樓價尾數， 日數視乎發展商制定的計劃而定 | 在支付 10% 訂金後，待物業落成， 及取得入伙紙後才需清付整畢樓價尾數 |
| 折扣提供 | 折扣較高 ✔ | 折扣較低 |
| 高成數按揭 | 不能透過新按保借高成數按揭 (但有解決辦法，請參考”其他”) | 可以透過新按保計劃借高成數按揭 ✔ |
| 估價不足 | 即時申請按揭不會有估價不足的問題 ✔ | 物業落成才申請按揭， 若樓價下跌會出現估價不足，以致借貸額降低，需抬錢上會 |
| 租供負擔 | 面臨租樓 + 供樓雙重負擔 | 免除租樓 + 供樓雙重負擔 ✔ |
| 資金調配 | 即時供樓，沒有多餘時間作資金調配 | 物業落成才開始供款，通常在一至兩年後，期間可調撥資金 ✔ |
| 其他 | 可透過發展商所提供的一按 / 二按走盞借取高成數按揭，但轉按時或有機會估價不足 |
六大實用貼士 1：申請按揭時機
即供：建議在物業簽臨時買賣合約當日，即時向銀行申請按揭，以確保在付款日期前獲得樓價尾數借貸。不過，有些新盤的即供付款期短至45天，這個限期有否足夠時間完成按揭申請？利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，雖然45天的付款限期較趕急，但若果買家的入息證明及相關文件資料齊全，又沒有額外擔保人等棘手問題，一般都能在限期前處理好按揭貸款。
不過，若果買家預備資料不齊全，或狀況較複雜，例如入息非固定、薪資涉及佣金、有額外擔保人等，申請需時就較長。這種情況下，其實發展商通常都會提供多於一種的即供計劃，建議可選擇付款期較長的方案，例如是90天、120天付款計劃等。
建期：黃詠欣謂，買家最早可以於新盤的關鍵日期六個月前開始向銀行申請按揭，但一般的做法則是四個月前申請。若遇上需補交文件，四個月的時間亦充足，同時銀行批出按揭的有效期一般是三個月，故銀行慣常每三個月向買家要求更新申請文件，在這個時間點申請可避免重新遞交申請資料。
六大實用貼士 2：現金回贈不當折扣
除了基本折扣，發展商往往還會為買家提供各式各樣的優惠回贈，例如是印花稅現金回贈、近親現金回贈、向隅客回贈等。這一類現金回贈不同折扣，需要留心。回贈金額不一定會在樓價中扣減，即是不會反映在具有效力的「合約價」中。
近年一些二手轉讓個案中，出現「明蝕暗賺」的買賣，就是單位在一手購入時成交樓價並沒有反映大筆的現金回贈，當中或涉及上百萬元的回贈，導致在轉手賣出單位在賬面上看似虧損，實際扣除回贈後卻是賺錢離場。
回贈不扣減樓價可提升單位表面價值，有利發展商，但對買家而言，就需考慮到申請按保的成數會否與原本出現落差。同時，也要留意所需繳付的印花稅金額是以樓價計算，以樓價650萬元的物業為例，扣除回贈後的「光豬價」若為600萬元，買家別誤會可省掉其中5萬元的印花稅。
六大實用貼士 3：按揭額以光豬價計算
雖然印花稅稅額以合約價計算，但向銀行借貸樓按並不是同一回事。黃詠欣提醒，申請按揭時所看的其實是兩個不同價錢，以一個樓價800萬元為例，扣除所有發展商回贈後，「光豬價」為600萬元，按保公司和銀行都是以600萬元的光豬價為依據，批出按揭成數和貸款額。
銀行以光豬價為借貸標準也是有理據的。黃詠欣指，如果以800萬的合約價批出貨款，但買家實際所需支付的僅是600萬元，在獲得八成樓按貸款情況下，買家便可以「零首期」買樓，甚至獲得超過本身支付價錢的借貸，這樣的做法自然並不合理。
六大實用貼士 4：借發展商錢要留意轉按時間
新按保規定只有已落成物業才受保，但其實即供要借高成數按揭也並非不可能。原因是發展商通常有提供一按或二按的自家按揭計劃，按揭成數可高達八至九成。當中，一按是指全部由發展商合作的財務公司提供的按揭計劃，二按則是透過銀行承造五至六成按揭後，再由發展商財務公司提供餘下兩至三成按揭，容讓買家的首期資金可維持在一至兩成。
不過要留意，這類一按或二按通常頭兩年或幾年按息與銀行相若，如起初是「P-2厘」水平，但其後會返回淨P的高息水平。換個角度來說，發展商亦藉此鼓勵買家在適當時候轉按至銀行。黃詠欣提醒，每個新盤的支付條款不同，買家須查看清楚，需要在什麼時候轉按至銀行。轉按時，建議提早六個月準備入息文件向銀行提交申請，確保按揭處理時間充裕。再者，要留意轉按時也有機會發生「估價不足」的問題。
至於所謂發展商的「呼吸Plan」，黃詠欣指其實近年呼吸Plan按揭已較少出現，時下發展商一按通常都要求買家提供入息證明，亦會審查借貸記錄和需通過壓力測試。但她提到，的確發展商一按會對某些情況放寬入息或貸款記錄的要求，例如自僱人士的入息較不穩定，審批會較鬆手。
六大實用貼士 5：留意個別優惠的適用單位/客戶
發展商在價單開出的特別優惠五花八門，有折扣、有現金回贈，又有傢俱贈送、指定時期的管理費贈送等，但是並非每個優惠都適用於所有單位和客戶。就如舊客戶優惠，必須是曾經購買過該發展商樓盤單位，或是曾入票認購旗下新盤的指定舊客戶，才能享有回贈優惠。又例如傢俱贈送優惠，其實是指定單位或戶型才能享有，這些價單上會清楚列明。
因此，選購心儀單位時，就需留意自己是否合乎該優惠資格，亦需仔細查明價單的各項條款，留意有關優惠及回贈的適用單位，以致能有更準確的預算和購買計劃。
六大實用貼士 6：加息環境下，哪種付款較有優勢？
過去1年，美國處於加息周期，最近兩次香港龍頭銀行未有跟隨調升利率，有說加息已至尾聲，但未來息口走勢仍待觀察。由於息口與每月供樓金額直接相關，當然是買家關心的切身題目，而在加息環境之下，不少買家都會考慮到：究竟即供和建期付款計劃之間，哪一個較有優勢，較不受加息所影響呢？
黃詠欣指，買家在息口角度考慮選擇付款方法，還是視乎個人對未來息口前景的看法而定。假如買家認為現時息口未見頂，仍會繼續加息，就應該選擇即供，在按息較低的時候開始供樓，就可省回部分利息支出。相反如果認為息口已經穩定下來，未來還有調頭減息的機會，就應該揀選建築期付款，待過一段時間息口減緩後才供樓，就較著數。
加息方面，她提醒買家可注意銀行會提供高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)的按揭計劃，買家供款時可把自己及一至兩名家人的儲蓄戶口與之掛鈎，可以對沖加息為供樓帶來的影響。
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來源：橙新聞 (2023.4.6)
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