新盤按揭難題│發展商按揭按揭計劃是一面「雙刃劍」？
過去經常都提醒，發展商按揭的按揭計劃，是一面「雙刃劍」。如果善用首2至3年的低息期，可以節省利息，同時對自僱或非固定收入等未必齊入息證明的人士，爭取到2年時間去好好整理入息資料，趕於發展商按揭進入高息前便轉回銀行按揭。不過，如果「拖延症」發作，在步入高息期後仍遲遲不去計劃轉回銀行按揭的話，可能會出現進退兩難的困境。
新盤按揭難題│5年前購入新盤，選用發展商5年期按揭計劃，息率已升至P=5.875%，但估值下跌了，能免補差價下轉按？
近日我們接到這類個案，客戶5年前以2,700萬元購入單位，由於當時客戶已有按揭在身，於銀行只可以申請申請40%按揭，於是他便轉投發展商提供的按揭計劃，做了60%按揭，客戶認為首3年發展商按揭是免息至1厘息，即使第4年息率升至P，即已升至逾5厘水平，他仍然認為「以幾年平均數計」不是太高息，所以沒立刻處理轉按，怎料在按揭步入第5年時，當年為發展商提供按揭的財務機構向客表示，由於客戶物業最新估值下跌，要客戶補約200萬元差額，又或是加按息至10厘，才會繼續為其提供按揭。
新盤按揭難題│單位估值較買入價跌了15%│轉角市，銀行間估值差異大？
客戶自行查看網上銀行估價，發現單位估值的確較其買入價跌了15%左右，他極為徬徨下找我們幫忙。經了解，我們發現客戶所持單位屬於「特色戶」，不同銀行間的估值差距會較普通單位多，在我們爭取下，幫客戶找到估值較客戶購入價高約10%的銀行。
新盤按揭難題│受惠金管局2023年7月放寬按揭，成為發展商按揭逃生門？
同時，客戶受惠7月時金管局放寬按揭的措施，即使他有其他按揭在身，他可以申請的最高按揭成數由放寬前的40%增至50%。而客戶已供款近5年，是以餘下貸款額已經貼近原購入價的50%，因此客戶不用補任何首期資金，已經可以無縫轉回銀行按揭，息率為3.725%，較原本息率已升至最優惠利率(P)5.875%的水平，每月供款大減逾2萬元(24%)。
新盤按揭難題│注意發展商按揭年期限制以及數年後的息率變化！
其實不單單是上述的個案，近年樓市表現牛皮，近5年購入的新盤的業主，如果當初選用了發展商按揭，都可能出現類似估價下跌，要補差價才能轉回銀行按揭，令到不少業主「焗住捱貴息」。例如有新盤業主3年前購入價為678萬元，最新估值為550萬元，差距近19%，業主當年是做了85%發展商一按，現時已步入高息期，息率升至P的水平，但由於未還貸款額多於物業最新估值，除非業主有資金補回20%首期，否則基本不可能轉回銀行按揭。亦有個案是財務公司於3年後不再為按揭續期，我們要為客戶先找到另一家財務公司作短期貸款，雖然高息，但至少為客戶爭取到時間，售出物業以減少損失。
由上述例子要提醒大家，如若要選用發展商按揭，必要為後續轉按回銀行計劃及早做好準備，又或是早點找專業按揭代理協助處理，或可早點找到合適的解決或過渡方案，減少損失。
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更多一手新盤/發展商按揭資訊：
專家樓評：發展商延期交樓期間失業 為何險撻訂？
過往提過，新盤入伙前半年左右已經可以申請按揭。不過，不要以為銀行出了「按揭確認信」，便「十拿九穩」必定能批出按揭。一旦新盤要延期成交，即使銀行已出了「按揭確認信」，仍有可能在客戶正式提取貸款前，要求再補充入息證明等資料，如若申請人在延期交樓期間，入息或信貸狀況有變，或會影響到銀行最後煞停審批。
新盤按揭 | 黃詠欣：發展商優惠要扣減按揭金額？影響按揭成數？
近年不少新盤都會有不同的折扣優惠，部分可高達樓價的20%，於申請做按揭時，銀行一般會要求以扣減發展商優惠後的「折實價」，即俗稱的光豬價，去計算按揭成數，如果購入前未計算清楚，或會出現「失預算」的情況。
發展商按揭│「呼吸Plan」/供款假期計劃/ 免息免供計劃/ 漸進式按揭等，是危還是機？
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【2023工商物業按揭攻略】工廈改用途，會影響按揭審批嗎？
近日觀塘駱駝漆大廈有食肆涉嫌違契經營，當監管當局要求月底前還原成倉庫或工業用途，否則業主將被「釘契」。其實自從90年代香港工業北移以後，不少工廈已經沒有工業生產，不少已改作貨倉，甚至有部分工廈有租戶用作音樂教室、瑜伽教室及食肆等，這類更改用途如被「釘契」，購入這類工廈單位，能否做到按揭？
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
【按揭BB班】| 按揭孖住你 | 搵利嘉閣按揭定自己搵銀行做按揭好？
喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
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