樓價下跌 | 按揭市場分析 | 負資產/call loan/銀主盤是否重臨？

最近一年樓價大幅回落，令到負資產宗數急劇上升，所謂負資產按揭貸款，乃指按揭客人之欠款比抵押物業最新之市場估值還要高，即例如借款人尚欠銀行500萬，但抵押品的市值只是400萬元，此時就出現了「資不抵債」情況此即「負資產」。哪麼成為負資產是否代表會被銀行要求提早還款(call loan)或收樓呢？

最近一年樓價大幅回落，令到負資產宗數急劇上升，所謂負資產按揭貸款，乃指按揭客人之欠款比抵押物業最新之市場估值還要高

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 銀行對於call loan有準則嗎？

其實，銀行對於call loan並沒有一定準則。首先，在外圍經濟環境轉差時，銀行所面對的借貸風險便會大增，如樓價大跌出現大量負資產情況，屆時銀行便會審視相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度，例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近130%，如接近130%銀行就會開始關注該物業借款人的財政狀態，如認為相對存在較大風險便可能要求該借款人提早還款。

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 沒有負資產仍有機會被call loan？

不過就算在沒有負資產的狀況下亦不代表銀行不會行使call loan的權利，假設借款人經濟條件有所改變(例如失業)，而導致出現斷供、欠交管理費或差餉等情況，銀行便會追討欠款，另外有一些特殊情況，如借款人的銀行戶口在短期內進行多次大額提存，銀行有機會懷疑有人正進行洗黑錢，屆時便會凍結該戶口，亦會追回所有借貸。

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 按揭物業狀況改變亦會有影響

另外，若然按揭物業狀況改變，例如違反契約用途，將自住單位變成放租或商業用途又或將放租單位改為分租或劏房等便有機會要求借款人提早還款﹔除此之外，借款人將物業作抵押向財務公司借取二按，一經銀行發現，銀行先會要求客戶清還二按，如借款人在限期內沒有清還二按，銀行便會要求客戶清還其一按。

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 銀行Call Loan程序

至於整個程序，銀行會先出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。收樓後，銀行會將物業拍賣，而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費，這就是「銀主盤」。

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 變成銀主盤

一般而言，由借款人開始斷供起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約4至12個月，關鍵在於借款人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理，從而減省法庭所需之收樓程序與時間，而期間按揭市場之負資產情況並無改善，甚或繼續嚴重，才有機會淪為「銀主盤」。筆者認為整個過程需時差不多一年時間，如借款人因失業而無法供款，其實是有足夠時間另覓新工，如借款人因其他財政問題而斷供，不妨向專業人士尋求協助以解決問題。大家眼見大部份在97年的負資產物業到近年已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。

樓價下跌 | 負資產/call loan/銀主盤 | 專家Tips

最後，其實樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。故此，筆者建議最好在入市時量力而為，盡量繳付較多首期，向銀行借較低成數按揭，並且每月依時供款，就算真的不幸成為負資產亦無需過份擔心了。

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