樓花按揭 | 新盤按揭 | 樓花買家抬錢上會感吃力 120%按揭會否重現？

近日二手住宅市場仍見大幅劈價成交的個案，例如有報道指藍籌屋苑太古城有收租業主放盤近一年，最後連租約累減225萬元，以705萬元賣出單位。不過整體而言市場有回暖跡象，一手樓銷情亦似有起色，有新盤開賣時重現排隊人龍以及「西餅客」，令人不禁對樓市回暖有所憧憬。不過就算樓市當真要止跌回升，預料其反彈亦需時，筆者跟同業近日提到對來年的展望，談起明年初有不少大型新盤交付，大家都替一眾樓花買家感到擔憂。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 選擇建築期付款買家的風險 | 明年大批一手盤收樓

皆因當中一些新盤乃兩三年前開售，當時的樓價尚未大幅回調，假如買家選擇了「建築期付款」而非「即供」，很有可能在收樓期面對銀行估價不足（動輒較買入價低兩至三成），需要「抬錢上會」的問題。假如不幸發展商延期交樓，買家更可能面對估價進一步下降、因資金無法周轉而要撻訂的風險。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 重新推出超高成數按揭 | 舒緩「撻訂」潮

不過即便如此，一眾樓花買家亦非完全無計可施。有傳監管機構近日主動出擊，聯絡坊間專做高成數按揭貸款的機構「獻計」，提出由機構做擔保重新推出超高成數按揭，並請其合作銀行向買家提供120%甚至140%的貸款。由此，一旦買家臨收樓做按揭時其物業估價嚴重不足，仍可免於極短時間籌措大筆資金，以補回銀行估價與當初成交價之間的差額。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 超高成數按揭實例

以錦上路一個大型住宅項目為例，項目約700呎的三房單位2022年開賣時售價約1,200萬元起跳，呎價約1.7萬元，假如明年交樓時銀行估價貼近同區近期呎價，即約1.3萬元，單位估價則會降至910萬元，買家做八成按的首期會由240萬增加至472萬元。霎時間要拿出二百多萬非易事，假如當真有機構跟銀行合作推出120%按揭，買家可以在符合特定條件的前提下，獲機構借出銀行估價120%的貸款，以上述個案來說即1,092萬元，其金額足以抵銷銀行估價不足帶來的影響，買家只要使用原先預留的首期（240萬元）便可完成交易，無須撻訂。

一眾樓花買家亦非完全無計可施。有傳監管機構近日主動出擊，聯絡坊間專做高成數按揭貸款的機構「獻計」，提出由機構做擔保重新推出超高成數按揭，並請其合作銀行向買家提供120%甚至140%的貸款。由此，一旦買家臨收樓做按揭時其物業估價嚴重不足，仍可免於極短時間籌措大筆資金，以補回銀行估價與當初成交價之間的差額。

樓花按揭 | 新盤按揭 | 超高成數按揭做轉按 | 舒緩及帶旺樓市氣氛

此類超高成數按揭其實只是舊瓶新酒，早於2002年坊間已有140%資產抵押貸款再融資計劃，協助負資產業主以較低按揭利率轉按，減輕每月的供款負擔；2016年樓市尚處高位時，亦有發展商以120%樓按計劃作招徠，吸引潛在買家透過抵押手上物業換樓，又或助其子女「上車」。多個大型新盤即將於明年三月交付，假如到時樓市反彈力度不足，相信會有不少建期買家陷入撻訂還是「頂硬上」的兩難局面。銀行最近對按揭業務的取態稍見積極，假如能與相關機構合作，借減息周期開展重推超高成數按揭計劃，相信消息絕對有助於提振市場信心和氣氛。

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