樓市走勢2023｜美國聯儲局剛宣佈加息0.25厘；本港匯豐銀行則宣佈不加息，料其他大型銀行加息機會亦不大。雖然不加息暫未對供樓人士的支出造成影響，但美國已預告今年內不會減息，本港息口仍有上行風險，香港樓市又面臨甚麼前景？一文睇清業界對是次議息結果的回應，按揭相關資料及各大代理行對樓市走勢的看法。
樓市走勢2023｜美國加息0.25厘
美國聯儲局剛公佈最新議息結果，將息率上週0.25厘，符合市場預期。是次為今次加息周期的第9次加息，累加4.75厘，現時聯邦基金目標利率升至4.75厘至5厘。據局方提供的資料，聯儲局官員對今年底聯邦基金利率預期終端利率將落在5厘至5.25厘水平，意味著美國加息周期有望於年內見頂。
樓市走勢2023｜本港銀行不加息
本港方面，本港龍頭銀行匯豐（0005.HK） 率先宣佈不跟加，最優惠利率維持在5.625厘，是該行連續兩次在美國加息後，沒有上調息率；對上一次加息是在去年12月16日。
此外，恒生銀行同樣宣佈港元最優惠年利率維持5.625厘不變。
業界回應｜利嘉閣按揭：年內仍有機會加P
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，美國加息步伐放慢，目前由各項數據看，今年內美國最多再加息0.25厘，但年內減息機會不大，香港銀行或仍要跟隨加息一次。不過，由於上周多家大型銀行已先行下調二手物業H按鎖息上限0.25厘，預計可抵銷未來加息的影響。
鎖息上限降低可抵銷影響
黃詠欣指，現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%，以滙豐銀行維持最優惠利率（P）於5.625厘之下，二手物業的實際按息現為3.375厘。以500萬元貸款，年期30年計，每月供款為22,105元，較上周鎖息上限仍為3.625厘時，每月供款少約698元（-3%）。假設未來銀行會上調P最多0.25%的話，上周減鎖息上限的舉動，已經完全抵銷未來可能加息的影響。
不同息率下供款壓力變化
以貨款額500萬元及年期30年為例：
| H按 | 未加息前 H按鎖息上限 | 若3月中 大型銀行下調 鎖息上限0.25厘 | 假設加息 0.125厘 |
| 實際按息 | 2.5% | 3.375% | 3.50% |
| 月供 | $19,756 | $22,105 | $22,452 |
| 差幅 | — | +$2,349 (11.89%) | +$347 (1.57%) |
| 壓力測試下 家庭入息 | $47,316 | $46,664 | $47,316 |
| 全期利息支出 | 211萬元 | 296萬元 | 308萬元 |
港銀仍有加息壓力
黃詠欣解釋，香港銀行加息幅度雖然大幅落後於美息加幅，美國累積加息4.75厘 ，而同期香港最優惠利率謹上調0.75厘，香港銀行仍大機會追加。加上近日1個月港元拆息反覆企於3厘以上，以現時H按計劃普遍為H+1.3%計，仍然高於封頂位（3.375%）水平，反映銀行仍有加息壓力。
供樓息率上限下調
黃詠欣指，中小型銀行早前推出快閃「時光倒流價」3.125%的息率優惠，客戶流向較低息的銀行做按揭，令大型銀行都要出招迎戰，3月中起陸續有大型銀行下調二手物業H按鎖息上限0.25%至3.375%，與一手物業看齊。
來源：香港財經時報HKBT (2023.03.23)
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美聯儲局加息步代大又急，6月再加息0.75厘，聯邦基金利率目標區間上調至1.5%至1.75%。按利率期貨顯示，聯邦基金利率年底有約88%機率，至少升上3.5厘至3.75厘，意味著仍有2厘的加息空間。
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