現契套現 | 估價低位難轉按 按揭成數放寬助套現

現契套現 | 轉按套現或現契套現屬於常見資金周轉解決方法 | 轉按套現及現契套現的分別

雖然樓價處於較低水平，但畢竟年輕人事業未完全上軌道，今時今日由父母代出首期置業的情況仍然普遍。假如起初沒有特意預留一筆資金作子女將來買樓之用，父母一方霎時間要籌措大筆首期並非易事。撇除子女因素，一旦基於其他意外情況需要資金周轉，如果手上持有物業，可以視乎情況選擇轉按套現或現契套現，前者乃指將原有的按揭貸款由一間銀行轉換到另一間銀行，碰著樓價上升時，可以藉單位價值上升後的差價套取一筆現金使用；後者則指將已償清按揭的物業再次抵押予銀行，一般較適用於退休或半退休人士，故其套現金額特別受申請人年齡和其他資產總值等因素影響。

現契套現 | 轉按非常普遍 | 銀行及買家「雙贏」的轉按套現

近年才入市的朋友或對轉按比較陌生，除了一些使用發展商「呼吸plan」，在罰息期後急需「甩」掉即將來臨的高息期的業主。事實上，轉按在昔日樓市瘋狂的年代非常普遍，因為在手持物業升值時轉按，可以在償還原有按揭欠款的同時自己套取當中差價的現金，此還未計銀行積極爭取按揭生意時，會為新客戶提供現金回贈以及更優惠利率，且部份買家可藉轉做較低成數按揭，退回部分按保保費。

現契套現 | 美孚新邨實例 | 助業主套現大筆現金

以一個美孚新邨10號低層A室實用面積704呎的兩房單位為例，假設業主以$826萬元入市後，承造七成按供了三年，實際按息3.625厘，三年後樓價上升一成時轉按，他可以套現的金額最高為636萬元（908萬元的七成）減實際欠款544萬元，即91萬元。惟以目前的市況來說，能藉轉按套得大筆現金的單位恐怕不多。

現契套現 | 現契套現的好處 | 現契套現批出高成數的方法

如手上的物業已經償清按揭，或可考慮使用現契套現。這類個案較多是退休或半退休人士，他們未必有穩定且可觀的固定入息，故申請時銀行會改為審視其持有的資產總值，按揭成數亦限制於最高七成。不過，一般銀行只會批出最多五成貸款額，以免申請人及後無力還款，除非申請人：

現契套現 | 現契套現可批出高達7成按揭 | 現契套現還款年期

如申請人能夠證明自己符合任何一個條件，則有可能獲批最高七成的按揭。就還款年期，一般銀行會以75或80減申請者年齡或物業樓齡計算，以較低者為準，如有需要，申請人可以加入年輕的擔保人以取得更長的還款年期。

現契套現 | 現契套現實際按例 | 買家可按自己情況調節

回到美孚新邨的例子，今次我們假設樓價不變，業主年屆65歲，單位已供畢，只是子女成家立室，希望套現一筆資金助子女「上車」。因子女也準備買樓，我們不假設他們為業主做擔保：

	情境A	情境B
業主收入／資產狀況	主要資產為抵押物業，沒有其他資產或收入	持有抵押物業及一個太古城單位、200萬元現金，太古城單位每月租金收入$32,000元
銀行估價	$8,260,000	$8,260,000
最高按揭成數	50%	70%
貸款額（即套現金額）	$4,130,000	$5,782,000
還款年期	80減申請者年齡65歲 = 15年
總利息支出*   *息率3.625厘（現契套現按息與一般新造按揭相同）	$1,230,188	$1,722,263
每月供款	$29,779	$41,691

從以上比較可見，情境A申請人因沒有其他資產和收入，應認真審視自己能否應付逾123萬元的總利息支出和每月近3萬元的還款，或有需要減低貸款額以減輕壓力。情境B則相對可行，業主可在借足七成的情況下，靠手持的現金和租金收入應付未來多年支出。當然，按理業主不甚可能要一下子套現多達四、五百萬元，以上比較只是旨在讓讀者參考。最終現契套現是否用得著，還是要看自己的需求和財政狀況。

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