【物業套現全攻略】現契套現和轉按套現有什麼不同？

什麽是現契樓？

現契樓，全稱為現樓契約物業，是指已經取得入伙紙（Occupation Permit）並完成所有施工的住宅或商業物業。買家可以在購買後立即入住或進行租賃投資，不需要等待物業建築完成。如需轉讓物業，可參閱近親轉讓物業了解更多。

什麽是現契套現？

現契套現是指業主利用已完全供完按揭（或無按揭負擔）的物業作抵押，向銀行或財務機構申請貸款，將物業的資產價值轉化為現金的一種方式。這種方式特別適合有資金需求但不希望出售物業的業主。如想了解更多，可參閱物業再融資計劃了解詳情。

現契套現的手續有哪些？

現契套現是利用已完全供完按揭或無抵押物業作抵押來申請貸款，將物業價值變現的一種方式。申請現契套現需要按照銀行或財務機構的要求完成一系列手續。以下是主要流程與手續：

1. 物業估價
   申請人需向銀行或財務機構提供物業資料，機構將對物業進行估值。
2. 提交申請
   提交相關文件，如物業證明、身份證明、收入證明等。
3. 批核貸款
   銀行根據申請人條件及物業價值進行審批，確認可貸金額及利率。
4. 簽署貸款協議
   批核通過後，雙方簽署貸款協議。
5. 資金發放
   貸款金額將直接存入申請人的銀行賬戶。

什麽是轉按套現？

轉按套現是指業主將現有物業的按揭貸款轉移到另一家銀行或財務機構的同時，增加貸款金額，將物業的增值部分或未抵押部分的價值變現為現金的一種操作方式。這種方式不僅可以獲得額外資金，還可能通過重新協商貸款條款來降低利率或增加還款靈活性。

轉按套現有何手續／流程？

1. 評估物業估值
   借款人向目標銀行或財務機構提交物業資料，銀行會安排專業估價公司進行估值。
2. 選擇轉按方案
   比較不同銀行的轉按條件，包括利率、貸款成數及其他優惠，選擇最合適的方案。
3. 提交申請
   借款人需要提供相關文件，如：
   • 現有按揭資料
   • 物業證明
   • 身份證明
   • 收入證明
   • 地址證明

4. 銀行審批
   銀行會根據物業估值和借款人的財務狀況進行審批，確定轉按及套現金額。
5. 清還現有按揭
   獲批後，新銀行會代借款人清還原銀行的按揭餘額，並將剩餘金額發放給借款人。
6. 簽署法律文件
   借款人需與律師共同完成按揭契約的修改及登記手續。
7. 資金發放
   完成所有手續後，銀行會將套現金額存入借款人的指定賬戶。

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轉按套現及現契套現的分別

雖然樓價處於較低水平，但畢竟年輕人事業未完全上軌道，今時今日由父母代出首期置業的情況仍然普遍。假如起初沒有特意預留一筆資金作子女將來買樓之用，父母一方霎時間要籌措大筆首期並非易事。撇除子女因素，一旦基於其他意外情況需要資金周轉，如果手上持有物業，可以視乎情況選擇轉按套現或現契套現，前者乃指將原有的按揭貸款由一間銀行轉換到另一間銀行，碰著樓價上升時，可以藉單位價值上升後的差價套取一筆現金使用；後者則指將已償清按揭的物業再次抵押予銀行，一般較適用於退休或半退休人士，故其套現金額特別受申請人年齡和其他資產總值等因素影響。

轉按非常普遍 | 銀行及買家「雙贏」的轉按套現

近年才入市的朋友或對轉按比較陌生，除了一些使用發展商「呼吸plan」，在罰息期後急需「甩」掉即將來臨的高息期的業主。事實上，轉按在昔日樓市瘋狂的年代非常普遍，因為在手持物業升值時轉按，可以在償還原有按揭欠款的同時自己套取當中差價的現金，此還未計銀行積極爭取按揭生意時，會為新客戶提供現金回贈以及更優惠利率，且部份買家可藉轉做較低成數按揭，退回部分按保保費。

美孚新邨實例 | 助業主套現大筆現金

以一個美孚新邨10號低層A室實用面積704呎的兩房單位為例，假設業主以$826萬元入市後，承造七成按供了三年，實際按息3.5厘，三年後樓價上升一成時轉按，他可以套現的金額最高為636萬元（即估價908萬元的七成），但因為三年後實際欠款仍達約 $288 萬元，實際上並不能成功套現，反而仍需還款。這說明在目前市況下，透過轉按來提取大量現金的單位其實相當有限。

現契套現的好處 | 現契套現批出高成數的方法

如手上的物業已經償清按揭，或可考慮使用現契套現。這類個案較多是退休或半退休人士，他們未必有穩定且可觀的固定入息，故申請時銀行會改為審視其持有的資產總值，按揭成數亦限制於最高七成。不過，一般銀行只會批出最多五成貸款額，以免申請人及後無力還款，除非申請人：

• 持有至少6至12個月供款的資金;
• 持有其他資產如股票、基金，保單等；或
• 有穩定租金收入，金額相等或高於每月還款額

現契套現可批出高達7成按揭 | 現契套現還款年期

如申請人能夠證明自己符合任何一個條件，則有可能獲批最高七成的按揭。就還款年期，一般銀行會以75或80減申請者年齡或物業樓齡計算，以較低者為準，如有需要，申請人可以加入年輕的擔保人以取得更長的還款年期。

現契套現實際按例 | 買家可按自己情況調節

回到美孚新邨的例子，今次我們假設樓價不變，業主年屆65歲，單位已供畢，只是子女成家立室，希望套現一筆資金助子女「上車」。因子女也準備買樓，我們不假設他們為業主做擔保：

	情境A	情境B
業主收入／資產狀況	主要資產為抵押物業，沒有其他資產或收入	持有抵押物業及一個太古城單位、200萬元現金，太古城單位每月租金收入$32,000元
銀行估價	$8,260,000	$8,260,000
最高按揭成數	50%	70%
貸款額（即套現金額）	$4,130,000	$5,782,000
還款年期	80減申請者年齡65歲 = 15年
總利息支出*   *息率3.5厘（現契套現按息與一般新造按揭相同）	$1,184,437	$1,658,212
每月供款	$29,525	$41,335

從以上比較可見，情境A申請人因沒有其他資產和收入，應認真審視自己能否應付逾118.5萬元出和每月近3萬元的還款，或有需要減低貸款額以減輕壓力。情境B則相對可行，業主可在借足七成的情況下，靠手持的現金和租金收入應付未來多年支出。當然，按理業主不甚可能要一下子套現多達四、五百萬元，以上比較只是旨在讓讀者參考。最終現契套現是否用得著，還是要看自己的需求和財政狀況。

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常見問題

1. 遺失樓契應該怎麼處理？

一旦樓契正本遺失，無法重新獲取正本，補領的只能是**「樓契核證副本」**，又稱「影印契」。補領樓契核證副本的步驟如下：

1. 委託律師辦理宣誓書

找律師協助起草宣誓書，由最後接觸樓契的人士簽署，內容需包括說明樓契遺失的原因和經過，以及確認樓契未交予任何人或機構作財務抵押。

2. 遞交申請

將宣誓書及相關文件提交至土地註冊處，申請樓契核證副本。

3. 取得核證副本

土地註冊處審核後，會提供核證副本，該副本具有法律效力，可用於物業交易或按揭等用途。

2. 現契套現有哪些按揭計劃可選？

現契套現是一種以已供清按揭或無按揭負擔的物業作抵押，向銀行或金融機構申請貸款的方式。根據不同需求和財務狀況，銀行提供多種類型的按揭計劃供借款人選擇，包括 P 按、H 按、固定利率按揭等，滿足不同的資金需求和還款偏好。申請人在選擇按揭計劃時，應結合自身需求、利率走勢和市場條件進行綜合考慮，以達到最大效益。

3. 轉按需要支付多少律師費用？

在進行轉按時，涉及的律師費用是不可避免的，因為需要由律師處理物業的法律手續，例如重新登記按揭文件和更新地契等。律師費用因物業價格、貸款額及律師樓的收費標準不同而有所差異，費用一般為 HKD 5,000 至 HKD 10,000，具體費用視物業價值、貸款額及文件處理的複雜程度而定。

4. 居屋是否可以辦理轉按？

居屋（居者有其屋計劃）屬於香港特定類型的資助房屋，是否可以辦理轉按，主要取決於居屋是否已補地價：

• 已補地價的居屋：可按私人樓宇性質辦理轉按，選擇更優惠的按揭計劃。
• 未補地價的居屋：轉按受到限制，需經房委會批准或先完成補地價手續。

建議業主根據自身物業的情況，諮詢專業按揭顧問或律師，確保轉按計劃符合物業及個人需求。

資料更新日期: 2024年12月31日

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