近月樓市交投放慢，買家觀望之下，不少新盤為求加快銷情，發展商都會推出不同的按揭優惠，例如提供息率保障、供款假期(於指定期內免息免供)、漸進式按揭，以及免壓測供息不供本計劃等等，不少人形容這類發展商按揭計劃為「呼吸Plan」，買家只要仍有呼吸便可借到錢，事實又是否這樣？選用這類計劃又是否比銀行按揭更慳息？有沒有風險呢？
| 目錄 1. 供款假價期計劃的利與弊 2. 供款假價期計劃實例解說 3. 免入息免壓測「呼吸PLAN」是否「上車易」？有風險嗎？ 4. 發展商按揭/ 「呼吸PLAN」一定「包借」？ 5. 決定選用「呼吸Plan」/發展商按揭前，必知的4件事 6. 發展商優惠要扣減按揭金額？影響按揭成數？ |
發展商按揭│供款假價期計劃的利與弊
我們先以近期的兩個新盤按揭計劃作舉例。先計算一下供款假價期計劃是否划算，由於「新按保」計劃(例如400萬元以上做90%按揭)，要現樓才可申請，是以有樓花新盤，發展商會提供最高借90%的「頭+二按」計劃，即是先向銀行做一按，再向發展商借二按，自制「高成數按揭」計劃。同時令買家可以賺盡即供樓價折扣優惠。當中發展商二按部分的貸款，多數是分階段計算利息，例如首年免息免供(供款假期)，第2至第3年的息率可能息率為P-2%(現時約為3.875%)，再期後息率會更高，或會升至P+1%(現時約為6.875%)。
延伸閱讀：按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
延伸閱讀：【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
發展商按揭│供款假價期計劃│實例解說
以近日一個有同類計劃的樓花新盤作例子，假設客戶購入一個原價約861萬元的單位，即供「頭+二」發展商折扣9%，折實樓價為783萬元，70%做銀行按揭，20%為發展商二按，由於樓價折扣較高，在利率及年期不變的情況下，這個計劃即使二按第4年步入高息期，仍然會較用建期付款計劃每月供款為低約244元。(見圖表1)。這樣計算看似單單二按部分借貴息仍然不算「蝕」，但業主的轉按靈活性大大降低了。例如，若樓價於現水平牛皮不變，2年後若業主想要轉按賺現金回贈，由於發展商二按是要得到首按銀行批準，是以業主不單單轉走一按部分，要同步「甩走」二按才可，可是這類轉走二按的貸款，按保公司接受最高按揭成數僅為80%(626.4萬元)，而業主供款兩年後，尚餘貸款額約676萬元，要轉按便要先補回約49萬元的差額才可以。
供款假價期計劃│實例解說│假設: 購入樓花新盤 861萬元
| 發展商「頭+二」 | 2年後轉按回 「新按保」計劃 | 樓花即供 銀行按揭 | 建期付款^ 申請按保 | |
| 折實樓價 | 約783萬元 (約9%折扣) | 當時估值 | 約775萬元 (10%折扣) | 約835萬元 (3%折扣) |
| 首期 | 78.3萬元 | 49.2萬元 # | 232.5萬元 | 83.5萬元 |
| 按揭成數 | 最高90% | 最高80%(以當時估值計，同時不能套現) | 最高70% | 最高90% |
| 息率 | 頭按：P-2.25% = 3.625% 二按： 首年：供款假期 第2-3年：P-2% 其後：P+1% | 假設封頂息率: P-2.25% = 3.625% | 封頂息率: P-2.25% = 3.625% | 封頂息率: P-2.25% = 3.625% |
| 月供 | 首年：$29,347 第2-3年：$32,245 其後：$34,885 | $30,027## | $24,740.8 | $35129 |
^建期付款計劃只有3%樓價折扣，折扣後樓價約835萬元
#假設供款2年後, 剩餘貸款額約675.6萬元，同時單位估值維持於783萬元不變，以783萬元做80%按揭(626.4萬元)，即業主要補回約49.2萬元(675.6萬-626.4萬)才能甩走發展商二按。
##以樓價783萬元做80%按揭(626.4萬元)，再計算28年還款(已供款2年，假設不接長供款期)
資料更新日期為2023年8月1日，以上只供參考，一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
發展商按揭│免入息免壓測+特定年期免息免供的「呼吸PLAN」是否「上車易」？有風險嗎？
另外，亦有發展商曾推出免入息證明及壓力測試的按揭計劃，市埸俗稱為「呼吸Plan」。部份發展商的呼吸PLAN，更是首2年半免息免供。而近日亦有發展商推出免入息證明及壓力測試的按揭計劃，更可有首3年的低息期，息率較銀行按揭計劃更低，按揭成數高達90%，的確是「上車易」。
不過，這類按揭計劃，一般年期極短，例如只有3年，3年後若發展商不再提供續期的按揭計劃，情況便可能與剛剛提的供款假期有相似風險情況。若樓價於未來2至3年沒有升幅，想由發展商按揭轉回曾行按揭計劃，或要補錢才可以。
新盤按揭注意事項1：發展商按揭/ 「呼吸PLAN」不一定「包借」
除此以外，不少發展商按揭計劃，甚或是「呼吸PLAN」，對申請人入息要求，雖說是較按揭保險公司要求寬鬆，但如若業主於發展商提供的按揭期內沒有好好整理入息證明文件，如沒有稅單、糧單、強積金供款紀錄，又或是未有保持良好信貸紀錄等，都可能會影響到未能順利轉回銀行按揭計劃。亦要留意，發展商按揭/「呼吸PLAN」 不一定是「包借」，有部分仍然會要求買家提供一定的證明資料，亦有部分發展商計劃是有「名額限制」額滿即止。
新盤按揭注意事項2：決定選擇「呼吸Plan」/發展商按揭 前須計算清楚風險成本
坊間習慣性統稱發展商按揭為「呼吸Plan」，但事實上大部分新盤按揭，都不能算作「呼吸Plan」，並不是「有呼吸」便借到，大多數新盤的發展商按揭都要申請人能通過基本的入息要求，並要查閱信貸報告，只是審批上微微較銀行寬鬆一點，又或貸款成數較銀行按揭高一點。
決定選用「呼吸Plan」/發展商按揭前，必知的4件事：
1. 首先要留意低息期過後的息率，部分發展商按揭2至3年後，息率是P或P加1厘，以現時的P計，即息率或會近7厘或以上。如抵受不住高息下的供款壓力，想轉回銀行按揭，銀行是會用最新的物業估值去計算按揭成數，如果2至3年後估值下跌，便有可能借不足，要準備額外資金才能轉回銀行低息按揭。情況與上述供款價期的例子相近。
2. 不少做發展商按揭的人士都會借盡最高成數，但同時他們未必有稅單、糧單等入息證明文件，如想兩年後轉回銀行按揭，但又未有提早整理好入息文件，有可能難以批出高成數按揭，也會回到難以轉按的困局。
3. 息率變化亦是必要考慮的因素之一，如果認為未來2年一個月銀行同業拆息(Hibor)持續高於H按鎖息上限，那麼選用發展商按揭，可享受到即供的樓價折扣，而首2至3年發展商按揭一般與銀行封頂息率相近，甚或更低，這樣選用發展商按揭，於低息期完結前再轉回銀行，可能是有「賺」。不過，如估計未來拆息會回調，有可能大幅低於封頂息率的話，發展商按揭便有可能較銀行按揭高息很多。
4. 發展商按揭是發展商與財務機構合作推出，部分設有限額，不是想借便一定獲批，也有可能會改變批核條款，這些過去都曾發生。更有部分發展商是用三年低息期後的息率去計算入息要求，或會令申請人失預算。
新盤按揭│發展商優惠要扣減按揭金額？影響按揭成數？
正如上述所言，樓花新盤如選用即供付款計劃，一般發展商都會提供較多的樓價折扣，而銀行計算按揭時是會用「折實價」去計算，這點是大部分買家都容易理解的。不過，較多買家會忽略的是銀行眼中的「折實價」不單單是指扣了基本折扣的「臨約價」，而是會把大部分發展商優惠及補貼都計算進去，例如印花稅補貼及傢俬禮券等等，銀行眼中都會視為樓價折扣的一部分，會要求以扣減發展商優惠後的「光豬價」去計算按揭成數。
新盤按揭│光豬價VS 臨約價實例解說
舉例，假設客戶購入一個「臨約價」550萬元的樓花新盤，另外發展商有印花稅補貼，亦有送出傢俬禮劵合，合共金額為20萬元。那麼在計算按揭時，銀行是會以550萬減20萬元的這個「光豬價」去計算80%按揭，而非以550萬元去計。是以最高貸款額會是424萬元(530萬元 X 80%)( 未計算按揭保費)，而非440萬元(550萬元 X 80%)，兩者相差16萬元。差距不算很大，但如果買家本身首期資金極為緊張的話，可能會失預算。
新盤按揭│當心光豬價引發的按揭陷阱！
另外，由於對於樓花新盤，高成數按揭保險的樓價上限仍然是400萬元，最高90%按揭；600萬元，最高80%按揭，如果臨約價處於這兩個樓價界線附近，買家更要留神，建議找按揭專員協助先行計算。我們過去曾有客戶購入的樓花新盤，「臨約樓」價是605萬元，同時發展商額外再有4%樓價回贈，回贈後樓價是約580萬，而客戶誤解以為可以用580萬元申請80%按保計劃，但事實上由於臨約上的樓價超出600萬元，銀行眼中這個單位已經超出樓花按保的要求，最高只可以批出70%非按保按揭。更多人忽略的是，臨約價超出上限而不能申請樓花按保，但是銀行在真實計算按揭額時，又會用回「光豬價」580萬元去計算70%按揭。
新盤優惠五光八門，不同優惠條款都可能對按揭申請有影響，是以決定購入前，建議先行做好功課，做好兩手準備，或找利嘉閣按揭協助分析發展商按揭計劃與銀行計劃的風險成本與利弊，再作出最合適自身情況的決定。
延伸閱讀：
延伸閱讀：「呼吸Plan」轉按四招自救
延伸閱讀：教你入伙丨新盤付款方法攻略 即供、建期、優惠大拆解 醒你六大注意地方
延伸閱讀：買樓前必要知的按揭申請流程：【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇
延伸閱讀：按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
延伸閱讀：一文看清 「新」、「舊」按揭保險計劃的優缺點
延伸閱讀：【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇 ( 新按保/ 原按保計劃)
專家樓評：業主轉按撞正樓價跌 隨時失預算 | 按揭擔保
資料更新日期: 2023年8月1日
利嘉閣按揭與坊間利嘉閣按揭與坊間只會派銀行卡片的中介最大的不同， 是我們無論遇到多複雜棘手/ 曲折離奇的個案，我們都會排除萬難，出盡100%戰鬥力幫手！
利嘉閣按揭轉介熱線：2836 6121 / 2836 6183
Signal / WHATSAPP : 5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com
更多有關 按揭申請的資訊:
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
【按揭BB班】| 按揭孖住你 | 搵利嘉閣按揭定自己搵銀行做按揭好？
喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊，集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身，助您輕鬆完成按揭流程。
IOS user: http://apple.co/1Nbxhzo
Android user: http://bit.ly/1IJhbJb
