空中釘 | 物業二按 | 資金周轉不靈陷財困？ 留意空中釘及二按有何分別

早前有節目講述一宗懷疑「空中釘」個案致買家七十萬訂金血本無歸的報道引起全城嘩然。當土地查冊未能完全保障買家利益時，何時「放訂」予賣方才算穩陣？只買過新樓盤的朋友未必認識釘契樓，簡而言之，所謂「釘契」是指一個物業因業主之行為觸犯某些規例（如違反《建築物條例》僭建、違反公契養狗等），或自身負債而正被銀行甚或政府經法律程序追討，相關的產權負擔就會被登記於土地註冊處的土地登記冊上，一旦業主出售物業或申請破產，土地註冊處就會按登記人的權益和登記先後安排還款。

簡而言之，所謂「釘契」是指一個物業因業主之行為觸犯某些規例（如違反《建築物條例》僭建、違反公契養狗等），或自身負債而正被銀行甚或政府經法律程序追討，相關的產權負擔就會被登記於土地註冊處的土地登記冊上，一旦業主出售物業或申請破產，土地註冊處就會按登記人的權益和登記先後安排還款。

空中釘 | 物業二按 | 釘契解契 | 釘契制度的注意要項

理論上，釘契制度有助保障準買家，因為查冊時買家或其律師可以知悉心儀的物業有沒有惹上任何麻煩，例如一些未「解釘」的法律爭議；釘契樓一旦成交，法律上就等同買家願意繼承單位相關債務，故買樓前查冊亦能助買家承受不必要損失。不過，要留意查冊未必可以徹底保障買家利益，一來由按揭批出至「釘契」之間有時間滯後，二來有時財務公司即使放出按揭貸款，也不一定會到土地註冊處「落釘」，除非申請人無法在指定限期前償清債務。

空中釘 | 物業二按 | 釘契制度 | 釘契制度的弊病 | 買家承擔賣家債務的可能性

變相這類「空中釘」讓某些單位的查冊紀錄看起來仍是「乾乾淨淨」。節目報道中的事主乃簽署臨約之後才赫然發現賣家還在將物業三按四按。登記冊上突然多了二百多萬新貸款，為了減低損失，事主只能放棄七十萬訂金，否則資不抵債的人會由賣家變成自己。

空中釘 | 物業二按 | 幫助買家資金周轉

其實將物業二按並不罕見，畢竟私人貸款能夠提供的幫助有限（一般貸款額只是個人月入的十至十二倍），未必足以提取一筆大額流動資金。有些買家可能會因首期不足、又或自身有資金周轉問題，而向銀行一按之後，再向發展商或其底下的子公司，甚或是坊間的財政公司做二按。

空中釘 | 物業二按 | 發展商二按 | 二按利率較高 | 買家需考慮自身還款能力

若是由發展商提供的二按，買家最重要是確保二按得到頭按（一按）的銀行同意，且要看清楚自己能否承擔二按的利率，因為有些發展商的「呼吸plan」首兩年的利率看起來沒甚麼，但及後可能會攀升至高達最優惠利率（P）加2至3厘；而坊間的財務公司則風險更高，大家可以想像到「財仔」放貸條件寬鬆，多不跟從按揭成數規定，借貸後又未必「落釘」。對於他們而言，抵押在樓契上沒有紀錄，申請者又隨時無力還款，自然要將息口定高一點。

空中釘 | 物業二按 | 需頭按同意後方能申請二按 | 否則可能被call loan或加息

買家選擇二按公司時，務必要三思自己的還款能力 為了監管二按，金管局與土地註冊處二零一七年第一季起推出電子提示服務，每當有其他按揭文書交付土地註冊處「落釘」時，頭按的機構都會收到提醒。如果業主未有預先取得頭按同意便將物業二按，頭按知悉後可能會因為借貸有風險而要求業主即時還款「call loan」或加息。假若買家真的遇上首期不足，又或成交期臨近有資金周轉問題，最好還是尋找專業的按揭顧問商討解決方案。

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